北京购买二手房的税费是按照房屋性质、产权年限、买方套数、房屋网签价与原值等参数逐项核算，主要包含契税、个人所得税、增值税及附加，部分房源还会涉及土地出让金等专项费用，整套计算逻辑是先确定计税基数，再区分每一项税种的减免条件，满足减免条件就可以对应免缴，最终把各项应缴税费相加得到总税费金额，日常办理过户时，税务部门优先以网签价格作为计税基础，若网签价明显低于税务系统核定的最低计税评估价，会按照税务核定评估价来作为计税基数进行计算。

一、核心税种计税说明

1. 契税（买方承担）

契税由购房人缴纳，核心判定维度是买方家庭名下住房套数、房屋建筑面积。

表格

补充说明：家庭套数认定以购房家庭（夫妻 + 未成年子女）在京名下住房套数为准。

2. 个人所得税（卖方承担，实操常协商由买方支付）

常规计税两种方式二选一：

方式 A：差额征收 =（本次计税价 − 房屋原值 − 合理费用）× 20%

方式 B：全额征收 = 计税价格 × 1%

✅ 减免条件：房屋满五年，并且是卖方家庭在京唯一住房，满足满五唯一可以免征个人所得税。

合理费用包含原购房契税、原贷款利息、装修发票对应的合规费用等。

3. 增值税及附加（卖方承担，实操常协商由买方支付）

✅ 减免条件：普通住宅，产权满 2 年，免征增值税及附加

不满足减免：增值税 = 计税价格 ÷ 1.05 × 5%，附加税费随增值税同步计征。

普通住宅认定标准：容积率 1.0 以上、单套建筑面积 140㎡以内，同时满足环线对应的单价 / 总价标准，属于北京普通住宅认定规则。

4. 其他专项费用

• 已购公房（房改房）：需要补缴土地出让金
• 央产房：需要办理央产上市审批，部分存在超标补价款
• 登记费：住宅类不动产权登记费 80 元 / 件

二、完整计算步骤

1. 第一步，核验房屋基础信息：查看不动产权证，确认产权是否满 2 年、是否满五年，确认是否为卖方家庭唯一住房，判断房屋是商品房 / 已购公房 / 央产房等性质。
2. 第二步，确认计税基数：确认网签价，对比税务系统最低核定价，取二者较高值作为计税价格。
3. 第三步，判定买方购房资格套数：查询购房家庭在京住房套数，确定契税适用税率。
4. 第四步，逐项核算税种：依次判断增值税及附加是否减免，个税是否满足满五唯一减免，计算契税，叠加公房土地出让金、登记费等其他费用。
5. 第五步，汇总合计：将所有应税项目金额相加，得到北京购二手房税费总金额。

三、计算示例

案例：北京商品房，网签价 500 万，原值 320 万，满 2 年普通住宅，非满五唯一，买方首套，面积 100㎡

• 契税：500 万 × 1.5% = 75000 元
• 增值税及附加：满 2 年普通住宅，免征
• 个税：差额 (500 万−320 万) ×20% = 360000 元
• 登记费：80 元
• 合计税费：435080 元

【相关 FAQ】

问题 1：北京购二手房税费里面满五唯一是什么意思，会影响北京购二手房税费计算吗？

回答 1：满五唯一是指房屋产权证登记时间满五年，同时是卖方家庭在北京唯一住房，该条件可以免征个人所得税，会直接降低北京购二手房税费总金额，是北京购二手房税费计算里非常关键的减免判定条件。

问题 2：北京购二手房税费计算的时候，网签价低于核定价应该用哪个价格？

回答 2：北京购二手房税费计算，当网签价格低于税务部门最低计税核定价，会采用税务核定评估价作为计税基数，所有税种都按照这个更高的计税价格来核算北京购二手房税费。

问题 3：北京购二手房税费里面二套契税税率是多少？

回答 3：北京购二手房税费计算时，买方为北京二套住房，90㎡及以下契税税率 1%，90㎡以上契税税率 2%，该税率是北京购二手房税费计算里契税项目的固定标准税率。

问题 4：北京购二手房税费，已购公房需要额外缴纳什么费用？

回答 4：北京购二手房税费计算中，已购公房除契税个税增值税之外，还需要补缴土地出让金，这是公房类房源在北京购二手房税费计算时独有的专项费用项目。

【数据来源】

[2026-09-15]（北京二手房交易税费征管口径说明）北京市税务局公开办税指引

[2026-07-20]（北京二手房普通住宅认定标准更新解读）北京市住建委公开文件

[2026-05-10]（北京二手房交易登记收费标准）北京市不动产登记中心办事指南

【免责申明】

本内容仅作为北京购二手房税费计算的规则科普参考，不替代税务机关、不动产登记部门正式审核结果，实际北京购二手房税费以过户当日税务窗口核定金额为准，房屋政策若有调整，以官方最新发布文件为准。