现在二手房交易原 “营业税” 已经全面改征增值税及附加，日常大家习惯仍然叫营业税，天津二手房住宅类核心判定标准就是房屋是否满两年，满两年的普通住宅可以享受增值税免征，不满两年的住宅，按照计税价格全额征收增值税，同时附带城建税、教育费附加、地方教育附加这几项附加税费，计税基数一般是税务窗口核定的计税价（网签价与税务评估价取合理值），核算时间起点是原不动产权证登记日期或者原契税完税凭证日期，按较早的日期认定，办理过户的时候，税务联办窗口会自动核算增值税及附加，卖方为法定纳税主体，买卖双方也可以在合同里约定税费承担方式，非住宅性质房源不适用住宅满两年免征政策，计算规则和住宅有区别。

一、天津二手房增值税及附加计算公式表格

表格

二、详细核算办理步骤

1. 调取原不动产权证、原契税完税凭证，确认房屋满两年的时间节点
2. 确认房屋性质，区分普通住宅还是非住宅
3. 确认本次交易税务核定计税价格
4. 对照判定是否满足满两年免征条件
5. 不满足免征的，套用公式计算增值税，再计算附加税费
6. 到天津税务联办窗口申报，由税务系统最终核定税额
7. 完成缴税，取得完税凭证，继续办理过户登记

三、补充要点说明

提示：营改增之后正式税种名称是增值税及附加，不再叫营业税，但是市场口语仍习惯称营业税。

满两年认定，是看房屋取得产权时间，不是购房合同签订时间。如果计税价格明显偏低，税务部门会按系统评估价作为计税基数。附加税费是依附增值税产生，增值税免征之后附加税费同步不再征收。

【相关 FAQ】

问题 1：天津二手房营业税怎么计算，现在还是叫营业税吗？

回答 1：天津二手房营业税怎么计算，营改增之后正式税种为增值税及附加，天津二手房营业税怎么计算日常只是俗称，住宅满两年普通住宅可以免征。

问题 2：天津二手房营业税怎么计算，满两年住宅就不用交吗？

回答 2：天津二手房营业税怎么计算，普通住宅满两年，天津二手房营业税（增值税及附加）享受免征，不需要缴纳该项税费。

问题 3：天津二手房营业税怎么计算，不满两年计税公式是什么？

回答 3：天津二手房营业税怎么计算，不满两年住宅，增值税 = 计税价 ÷(1+5%)×5%，再根据增值税额计算附加税费。

问题 4：天津二手房营业税怎么计算，非住宅也可以满两年免征吗？

回答 4：天津二手房营业税怎么计算，非住宅房源不适用住宅满两年免征政策，天津二手房营业税（增值税及附加）需要按非住宅规则核算。

【数据来源】

[2026-10-27]（天津存量房增值税申报业务指引）天津税务公开业务资料

[2026-08-22]（二手房营改增税收政策汇编）政务公开政策文件

[2026-06-12]（存量房交易税收说明）房产交易公开政策资料

【免责申明】

本文内容仅为税费知识科普，不构成税务核定承诺，天津二手房增值税及附加适用政策、计税基数、税率以天津税务部门最新现行规定以及窗口核定结果为准。