徐州二手房交易税费主要包含契税、个人所得税、增值税及附加这几项核心税种，另外还有不动产登记费这类行政收费，税费承担主体按照法定规则，同时买卖双方也可以在合同里面约定实际由哪一方支付，计税基数是税务部门核定计税价格，也就是网签价和税务评估价取高值，税费减免会和房屋持有年限、家庭住房套数、房屋面积挂钩，比如满二、满五唯一这类减免条件，在申报核税的时候税务系统会自动核验，办理过户联办窗口就可以完成申报缴税，提前区分住宅和非住宅，两类物业的税费标准不一样，核算总购房预算的时候要把全部税费项目单独列出来。

一、徐州二手房交易税费项目总表

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二、各税费详细规则

1. 契税（买方）

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计算公式：契税 = 税务核定计税价格 × 对应税率

2. 个人所得税（卖方）

✅ 征收方式一般为核定征收，或者按差额征收

✅ 满足满五唯一：房屋产权满五年，并且是卖方家庭唯一住房，可免征个人所得税

✅ 不满足满五唯一，按税务核定规则计征个税

3. 增值税及附加（卖方）

✅ 普通住宅取得不动产权证满 2 年，可免征增值税及附加

✅ 不满 2 年的住宅，按计税价格计征增值税及附加

✅ 非住宅类（商铺、公寓、写字楼）不适用住宅满二减免政策，按差额计征增值税相关税费

4. 不动产登记费

属于登记行政收费，不是税收，办理转移登记时按件收取，费用标准以徐州不动产登记中心公示为准

三、徐州二手房税费申报办理步骤

1. 完成网签备案，生成存量房网签合同
2. 准备材料：买卖双方身份证、原不动产权证、网签合同、家庭住房查询证明
3. 到不动产税务联办窗口提交税务申报
4. 税务系统核价，核验房屋持有年限、家庭套数，判断是否满足减免条件
5. 系统自动核算徐州二手房交易税费金额
6. 完成缴款，领取完税凭证，凭完税凭证继续办理不动产过户登记

四、实操核算清单

✅ 提前查询卖方房屋办证时间，判断是否满二、满五

✅ 提前查询卖方家庭名下住房套数，确认是否满足满五唯一

✅ 买方提前查询家庭住房套数，确认契税优惠档位

✅ 区分住宅与商办非住宅，非住宅不享受住宅税费减免政策

✅ 除税收之外，部分交易还会产生评估费、中介服务费，这类属于市场化费用，不属于法定交易税费

五、总结

徐州二手房交易税费核心三大税种是契税、个税、增值税及附加，加上登记费，减免重点就是满二免增值税、满五唯一免个税，契税由买方根据套数和面积分档计税，申报的时候税务会核验减免资格，提前确认房屋年限和家庭套数，就能准确核算全部交易税费，在过户联办窗口一次性完成申报缴税。

【相关 FAQ】

问题 1：徐州二手房交易税费里面满五唯一可以免什么税？

回答 1：徐州二手房交易税费当中，满五唯一可以免征个人所得税，同时还要单独看房屋是否满二，判断增值税及附加是否可以减免。

问题 2：徐州二手房交易税费是全部由买方承担吗？

回答 2：徐州二手房交易税费法定纳税义务人是分开的，契税法定为买方，个税、增值税法定为卖方，实际支付方可以由买卖双方在交易合同自行约定。

问题 3：徐州二手房交易税费计税价格是网签合同价格吗？

回答 3：徐州二手房交易税费计税价格不是单纯网签价，税务系统会对比网签价与评估价，取较高数值作为计税基数进行核算。

【数据来源】

[2026-10-12]（徐州二手房交易税费征收标准解读）徐州税务公开资讯

[2026-08-20]（存量住宅满二满五税费减免政策说明）徐州不动产交易公开文档

[2026-06-22]（徐州二手房税费申报联办办理指引）政务服务公开参考资料

【免责申明】

本内容仅为徐州二手房交易税费知识参考，税收政策如后续调整，以国家税务总局、徐州税务部门最新正式公告为准，最终税费金额以税务窗口现场核定结果为准，不构成税务筹划承诺。