二手房交易，法定纳税主体是分开的，买方法定缴纳契税，卖方法定缴纳增值税及附加、个人所得税，除此之外还有登记费、中介费、土地出让金等费用，市场实操里经常会通过合同约定，把卖方税费转由买方承担，这个属于双方协商约定，不改变法定纳税义务人，原因是国家税费体系是按照交易角色设定纳税义务，契税是承受房产一方缴纳，而房屋增值相关的增值税、卖房所得对应的个税，纳税义务人为出售房产的卖方，同时房改房、划拨土地房源会额外产生土地出让金，特殊物业还有印花税等，提前分清法定税费和合同约定，就可以在签合同的时候明确成本分担。

买卖双方法定税费对照表

表格

实操办理步骤

1. 第一步 调取不动产权证，确认产证登记日期，判断是否满两年、是否满五唯一
2. 第二步 确认房屋性质，普通住宅 / 非普通住宅、房改房 / 商品房，确认是否需要土地出让金
3. 第三步 分别核算买方契税，卖方增值税、个税金额
4. 第四步 在买卖合同里面，书面约定各项税费最终由哪一方实际支付
5. 第五步 网签之后，到税务窗口申报缴税，凭完税凭证办理过户

补充要点

1. 区分两个概念：法定纳税人 和 实际出钱方，合同约定只是费用转嫁，税票上纳税人名称依旧按法定规则
2. 满五唯一：房屋满五年，并且是卖方家庭名下唯一住房，个税免征
3. 非普通住宅增值税政策和普通住宅有差异，各地普通住宅认定标准不一样

对照上面表格，就可以清晰区分二手房屋买卖双方各自法定承担的税费项目。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房屋买卖双方承担的税费，合同约定买方包税合法吗？

回答 1：二手房屋买卖双方承担的税费，合同约定买方承担卖方税费属于民事协商，二手房屋买卖双方承担的税费，税票纳税人仍然是法定的卖方。

问题 2：二手房屋买卖双方承担的税费，满五唯一卖方可以免个税吗？

回答 1：二手房屋买卖双方承担的税费，满足满五唯一，二手房屋买卖双方承担的税费，卖方个人所得税可以免征。

问题 3：二手房屋买卖双方承担的税费，契税是买方一定要交吗？

回答 1：二手房屋买卖双方承担的税费，契税法定纳税人为买方，二手房屋买卖双方承担的税费，只要办理产权转移登记就需要申报契税。

【数据来源】

[2026-07-05]（二手房买卖双方法定税费分担指南）税务不动产政务资讯平台

[2025-12-29]（二手房契税增值税个税纳税主体科普）财税科普媒体

[2025-10-02]（房改房土地出让金交易分担说明）不动产行业资讯

【免责申明】

本文内容仅作为二手房买卖双方税费分担参考，各地普通住宅认定、契税二套税率、税费优惠政策会动态调整，最终税费金额以税务交易窗口核算结果为准，不构成税务核定依据。