二手房交易里大家口头常说的 “营业税”，是营改增之前的旧税种名称，现在已经正式改为增值税，很多老中介、老业主习惯仍然叫它营业税，本质就是原来二手房交易针对卖方出售不动产征收的流转税，自营改增之后，该税种由增值税承接，计税规则延续了原来满年限免征的核心思路。这个税种的纳税义务人是出售房屋的卖方，核心判断标准是房屋持有年限，也就是看不动产证 / 契税完税凭证的时间，是否满足当地政策规定的免征年限，满足年限就可以免征，不满足就需要按规定缴纳增值税，是二手房交易税费里面金额比较大的一项。

一、新旧税种对照表格

表格

二、核心计税要点深度说明

✅ 计税基数：一般是房屋不含税成交价格，税务部门会使用存量房评估系统，取网签价与税务评估价孰高作为计税参考

✅ 免税判断时间：优先比对契税完税填发日期、不动产权证登记日期，两个日期取较早的那个，来计算房屋持有年限

✅ 房屋性质区分：普通住宅、非普通住宅，在不满足免征年限时，计税方式会有区别，分为全额征收或者差额征收，以当地税务最新政策为准

✅ 附加税费：增值税之外，还会配套产生城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，一般合称为增值税附加，很多人也会连同增值税一起俗称成营业税

三、办理步骤

1. 调取材料：准备原契税票、不动产权证，核算房屋持有年限
2. 判定资格：对照当地现行增值税免征政策，判断是否可以享受免征
3. 税务申报：网签之后，买卖双方到税务窗口做交易税费申报
4. 系统核税：税务系统核定计税价格，自动计算增值税及附加
5. 缴纳税费：按核税结果完成缴款，取得完税凭证
6. 办理过户：凭完税凭证到不动产登记中心办理转移登记

四、补充知识清单

• 纳税主体：法定是卖方，但是二手房交易市场经常在合同里面约定由买方承担这笔税费，属于民事约定，不改变法定纳税人身份
• 不要混淆：契税是买方缴纳，个税是卖方，增值税（旧营业税）也是卖方，三项是独立税种
• 政策变动：免征年限、全额 / 差额征收标准，属于地方可调整政策，签约前一定要查询当地税务最新执行口径

现在正式税种名称是增值税，也就是大家口中俗称的二手房营业税，由卖方承担，核心看房屋持有年限是否满足免征条件，不满足则需要缴纳增值税及附加，签约前建议提前做税费预审，确认是否可以免征。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易税费营业税是什么，现在还叫营业税吗？

回答 1：二手房交易税费营业税是什么，营改增之后正式名称已经改成增值税，只是行业习惯仍然俗称营业税，正式税单上面显示的税种是增值税。

问题 2：二手房交易税费营业税是什么，是买方交还是卖方交？

回答 2：二手房交易税费营业税是什么，法定纳税义务人是卖方，虽然合同可以约定由买方承担这笔费用，但是法定纳税人身份不变。

问题 3：二手房交易税费营业税是什么，满几年可以免？

回答 3：二手房交易税费营业税是什么，也就是现行增值税，免征年限按照当地税务现行政策执行，以契税票或者房产证较早日期计算持有年限，签约前咨询当地税务窗口确认最新年限要求。

【数据来源】

[2026-09-28]（营改增不动产转让增值税政策解读）税务部门公开政策文件

[2025-12-20]（存量房交易税费申报办事指南）税务办税大厅公开资料

[2025-11-15]（二手房增值税附加征收规范）税务主管部门公开政策说明

【免责申明】

本文内容仅作为二手房交易税费营业税是什么的知识参考，各地增值税免征年限、全额差额征收标准会动态调整，实际办理请以房屋所在地税务机关最新官方规定为准，不构成税费核算、交易决策方面的专业建议。