结论先行：北京二手房交易税费主要包含契税、增值税及附加、个人所得税，另外还有不动产登记费，计税基数优先按税务系统核定的计税价（网签价与核定价取高值）来计算，是否减免核心看三个关键条件：房屋是否满 2 年、是否满五唯一、买方是首套还是二套，普通住宅和非普通住宅在增值税计算上规则不同，签约前一定要先核验房屋原值、原始契税票、产权年限，再逐项套公式核算总税费。

北京二手房核税是税务窗口独立核定，不是直接按你们合同成交价计算，系统会有最低核税基准价，当网签价低于核定价的时候，会自动按照核定价作为计税基数，这是很多人核算税费容易出错的地方。

北京二手房主要税费计算公式对照表

表格

补充说明：北京当前住宅二手房交易，个人买卖住宅暂免印花税；非住宅类房源税费规则不一样，会有土地增值税、印花税，本指南针对普通住宅二手房。

核算操作步骤清单

1. 确认房屋基础信息：查不动产权证，确认产权登记日期，判断是否满 2 年、满 5 年；核实卖方家庭名下是否还有其他住宅，判断是否满足满五唯一。
2. 确认房屋原值：找出原始购房合同、原契税票，拿到原购房价、原始合理税费，用于差额个税、非普住宅差额增值税计算。
3. 确认买方购房资格套数：买方家庭是首套还是二套，同时确认房屋建筑面积，确定契税税率。
4. 确认普通 / 非普通住宅标准：对照北京普通住宅认定标准，判断这套房子属于普通住宅还是非普通住宅，决定满 2 年之后增值税是全免还是差额征收。
5. 确定计税基数：对比网签价和税务核定价，取两者较高值作为计税价。
6. 逐项套公式计算：分别算出契税、增值税及附加、个税，再加登记费，汇总就是整套交易总税费。
7. 税务窗口复核：网签之后到税务核税窗口，以窗口正式核税单金额为准。

补充要点清单

• 满五唯一：满 5 年 + 卖方家庭唯一住房，同时满足，个税才可以免征
• 非普通住宅，就算满 2 年，增值税仍然是差额征收，不是直接免征，这点是北京和部分城市政策差别
• 差额个税里面的合理成本，包含原契税、贷款利息、合理装修费用等，需要留存票据作为抵扣凭证
• 虽然增值税、个税法定是卖方承担，但是北京市场很多合同约定全部税费由买方承担，最终出钱方以购房合同约定为准
• 公房、央产、经适房这类特殊性质二手房，除上面税费之外，还可能涉及土地出让金、综合地价款，不能直接套用普通住宅公式

整体总结，北京二手房税费核心就是契税看买方套数 + 面积，增值税看满 2 年 + 是否普通住宅，个税看满五唯一，计税价取网签价和核定价高值，特殊性质房屋额外增加土地相关价款，最终以税务窗口核税单为准。

FAQ

问题 1：北京二手房交易税费怎么计算，满五唯一的北京二手房还需要交什么税？

回答 1：北京二手房交易税费怎么计算，满五唯一住宅，增值税、个人所得税全部免征，买方仍然需要缴纳契税，另外加上住宅不动产登记费 80 元。

问题 2：北京二手房交易税费怎么计算，北京非普通住宅满 2 年增值税是全额还是差额？

回答 2：北京二手房交易税费怎么计算，北京非普通住宅满 2 年，增值税及附加是按差额征收，不是全额征收，公式是 (计税价 - 原购房价)÷1.05×5.3%。

问题 3：北京二手房交易税费怎么计算，个税是必须按差额 20% 吗？

回答 3：北京二手房交易税费怎么计算，北京住宅个税优先差额 20%，如果原始原值票据缺失等符合条件情况，可以按核定 1% 征收，以税务窗口认定为准。

数据来源

[2026-10-28]（北京存量住房交易税收政策公开文件）国家税务总局北京市税务局公开政策

[2026-09-28]（北京普通住宅认定标准相关规定）北京市住建部门公开政策文件

[2026-08-22]（不动产登记收费标准）北京市不动产登记中心公开业务指引

免责申明

本内容仅为北京二手房交易税费怎么计算相关知识科普，不构成税务核定结论，税收政策、普通住宅认定标准、税率会随政策调整，最终税费金额以北京税务部门正式核税单据为准。