南通二手房交易原来的营业税，现在已经调整为增值税及附加税费，办理二手房过户的时候，主要就是增值税，以及随增值税同步征收的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加这几项附加税费，税费是否征收、计税基数，是按照房屋持有年限、房屋性质来判定，满年限符合条件可以享受免征政策，办理过户前提前核算这几项税费，能够清晰掌握整套交易的税费总成本。营改增之后，二手房交易不再单独设立营业税税种，统一改为增值税体系，附加税费是依附增值税产生，只要需要缴纳增值税，对应的三项附加税费就同步计征，如果增值税满足免征条件，附加税费也一并免征，这套计税规则是全国统一营改增后的征管口径，南通税务部门按该规则执行二手房涉税办理。

南通二手房营业税（增值税及附加）项目明细

表格

税费判定核心要点

• 普通住宅：按持有年限判定，达到规定年限，增值税及附加可以享受免征
• 非普通住宅：按差额计征增值税，同步计算对应的三项附加税费
• 计税价格：一般以税务系统核定计税价、网签价两者孰高原则作为计税基数

南通二手房营业税办理操作步骤

1. 准备材料：买卖双方身份证、不动产权证、原始购房发票、契税票，用来认定房屋原值和持有时间
2. 资格判定：税务窗口核验房屋性质、契税完税时间，判断是否满足增值税免征条件
3. 税费核算：如需征收，先核算增值税，再以此为基数计算城建税、教育费附加、地方教育附加
4. 税费申报：在不动产交易涉税窗口提交申报，完成税费缴纳，获取完税凭证
5. 过户办理：拿到完税凭证之后，继续办理不动产转移登记手续

综合来看，南通二手房营业税现在对应的就是增值税加三项附加税费，核心判定条件是房屋持有年限和房屋属性，满足免征条件就不用缴纳，办理时携带原始购房票据，税务窗口会完成计税核算，完税之后就可以继续过户流程。

【相关 FAQ】

问题 1：南通二手房营业税现在还是单独税种吗？

回答 1：南通二手房营业税已经营改增，不再是单独营业税税种，替换为增值税，同时配套征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三项附加税费。

问题 2：南通二手房营业税免征是所有附加税费一起免吗？

回答 2：南通二手房营业税对应的增值税如果达到免征条件，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加这几项附加税费也同步免征。

问题 3：南通二手房营业税计税基数怎么确定？

回答 3：南通二手房营业税对应的增值税计税基数，会比对网签价格和税务核定计税价格，按孰高原则确定，同时结合房屋原值计算差额或者全额计税。

问题 4：南通二手房营业税办理是在不动产交易税务窗口吗？

回答 4：南通二手房营业税相关申报缴纳，是在不动产交易联办的税务窗口办理，提交相关资料完成申报缴款，取得完税凭证。

【数据来源】

[2026-10-28]（南通二手房营业税需要交哪些项）国家税务总局营改增公开政策文件

[2026-10-20]（南通二手房营业税需要交哪些项）南通市税务局存量房办税公开指引

[2026-10-10]（南通二手房营业税需要交哪些项）南通不动产交易中心涉税办事指南

【免责申明】

本文信息仅作为参考，南通二手房增值税及附加税费政策、征收标准会随税务政策动态调整，所有计税规则、免征条件、税率以南通市税务局官方最新公告以及办税窗口核定结果为准，不构成税务办理建议，办理前建议咨询税务部门，独立完成涉税申报。