福州二手房营业税，现在已经替换为存量房增值税及附加，日常大家口头仍然习惯称作二手房营业税，住宅类二手房满 2 年可以享受增值税免征，不满 2 年住宅按照计税价格全额计征增值税，同时随增值税同步计算城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，计税基数是网签价格与税务系统存量房评估价两者取高值，年限判定采用不动产权证登记时间或者契税完税时间孰先原则，办理福州二手房税费申报的时候，税务窗口会自动核验房屋年限，匹配对应的福州二手房营业税也就是增值税及附加征收或者减免规则，提前确认房屋取得时间，就可以提前测算福州二手房营业税该怎么去计算，方便买卖双方做好交易资金规划。

福州二手房营业税（增值税及附加）计算对照表

表格

福州二手房营业税分项计算细则

增值税

增值税就是原营业税改革之后的税种，也就是大家俗称的福州二手房营业税，法定纳税主体是卖方，计税价格由税务系统比对网签合同价格和存量房评估价格，取较高数值作为计税基数。

附加税费

附加税费依附增值税进行计算，包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，只要需要缴纳增值税，就同步核算这部分附加，增值税如果享受满 2 年免征，附加税费也同步免征，是福州二手房营业税计算里面不能拆分的组成部分。

年限认定规则

福州二手房营业税减免核心判定条件是房屋是否满 2 年，认定时间选择契税完税凭证时间和不动产权证登记时间里面更早的时间点，从该时间点计算到过户申报当日，满 2 年即可满足减免条件。

福州二手房营业税计算办理步骤

1. 调取房屋契税完税凭证、不动产权证，确认起算时间，判断房屋是否满足满 2 年条件。
2. 完成存量房网签备案，获取网签合同价格。
3. 税务系统启动存量房价格评估，对比网签价与评估价，确定最终计税基数。
4. 如果房屋不满 2 年，先核算增值税金额，再计算对应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
5. 如果房屋满 2 年，直接确认福州二手房营业税相关增值税及附加为免征。
6. 申报缴款，取得完税凭证，后续继续办理不动产转移登记过户业务。

提前核对房屋契税或者产权证起始时间，确认是否满足满 2 年减免条件，同时确认计税基数取值，就可以掌握福州二手房营业税该怎么去计算，顺畅完成税费申报环节。

【相关 FAQ】

问题 1：福州二手房营业税该怎么去计算，满 2 年是不是不用交？

回答 1：福州二手房营业税也就是增值税及附加，住宅满 2 年之后可以享受免征，满足年限条件的情况下，福州二手房营业税相关税费就不需要缴纳。

问题 2：福州二手房营业税该怎么去计算，是买方交还是卖方交？

回答 2：福州二手房营业税对应的增值税及附加法定缴纳主体是卖方，是福州二手房营业税征收环节的法定纳税方。

问题 3：福州二手房营业税该怎么去计算，年限按房产证还是契税票？

回答 3：福州二手房营业税满 2 年认定，采用不动产权证登记时间和契税完税时间孰先原则，选择更早的时间作为起算点，用来判断福州二手房营业税是否可以减免。

问题 4：福州二手房营业税该怎么去计算，计税价格按网签价吗？

回答 4：福州二手房营业税核算时，税务系统会比对网签价格和评估价格，取较高数值作为计税基数，用来计算福州二手房营业税对应的增值税金额。

【数据来源】

[2026-04-22]（福州存量房增值税及附加征收办事指南）国家税务总局福州市税务局

[2026-03-08]（福州二手房交易税费政策解读）福州市政务服务中心

[2026-02-05]（福州不动产转移登记税费说明）福州市自然资源和规划局

【免责申明】

本文内容仅作为福州二手房营业税政策参考，税费征收标准、减免条件会随政策调整以及房屋个案情况发生变化，最终税费金额、征收要求以福州税务部门以及不动产登记窗口官方最新公示和现场核算结果为准，本文不构成任何税费缴纳承诺。