新房契税是按照房屋成交总价，结合家庭住房套数、房屋面积对应的税率来计算，计算公式为新房契税应纳税额 = 房屋不含增值税成交总价 × 适用契税税率，办理新房缴税的时候，税务部门会核验购房合同、购房发票、家庭住房查询证明，确认套数和面积之后套用对应税率核算金额，完成缴纳之后才能继续办理不动产权证书，这个计税规则是全国统一的基础框架，各地会按照现行优惠政策执行对应的税率档位。之所以要区分首套和二套、区分 90 平上下档位，是因为国家设置了契税优惠政策，鼓励刚需购房，不同档位税率不一样，如果不区分套数直接按最高税率核算，就无法享受对应的优惠。办理的时候先准备全套资料，再到税务窗口或者线上税务申报渠道提交材料，系统核验家庭名下住房套数，确认房屋建筑面积，读取不含税房价，匹配适用税率，自动算出新房契税金额，确认无误之后完成缴款，获取契税完税凭证，整个流程完成之后，就可以凭完税凭证推进后续办证手续。

一、核心计算公式

新房契税应纳税额 = 不含增值税的房屋成交总价 × 适用税率

说明：计税基数优先取购房发票上的不含增值税金额，如果还未开具购房发票，部分地区会按照购房合同剔除增值税后的价款作为计税基数，不是直接拿合同含税总价乘以税率。

二、现行契税优惠税率档位表

表格

三、计税关键判定要点清单

1. 家庭认定范围：购房人、配偶以及未成年子女，整体算作一个家庭单位，统一查询名下住房套数
2. 套数认定口径：一般以购房所在地不动产登记系统查询到的家庭已有住宅套数为准，异地房产部分地区会纳入核查，以当地税务要求为准
3. 房屋面积口径：以不动产权登记或者预测绘报告上的建筑面积为准，包含公摊面积，不是套内使用面积
4. 价格核定：如果申报成交价格明显偏低且无正当理由，税务机关有权按照存量房评估系统的评估价作为计税价格
5. 适用房源：本计算方式仅针对新建商品住宅，非住宅类商办产品不享受上述住宅优惠税率，统一按法定税率计税

四、办理交新房契税操作步骤清单

1. 备齐材料：商品房购房合同、购房发票、购房人身份证、户口本、婚姻证明、家庭住房情况查询结果表
2. 提交申报：线上电子税务局申报，或者前往不动产交易大厅税务窗口提交申报材料
3. 信息核验：税务工作人员核验家庭套数、房屋面积、计税价格，匹配对应税率
4. 核算税额：系统自动计算新房契税应缴金额
5. 缴款取票：扫码或者窗口缴款，打印契税完税证明，留存好完税凭证用于后续办证

【相关 FAQ】

问题 1：交新房契税的时候，是按合同含税总价来计算新房契税吗？

回答 1：交新房契税不是直接按合同含税总价计算新房契税，计税基数是剔除增值税之后的不含增值税房价，优先以购房发票上的不含税金额作为计税基数。

问题 2：家庭买第二套新房，面积 110 平，交新房契税按多少税率算新房契税？

回答 2：家庭第二套新房，面积大于 90㎡，交新房契税适用 2% 税率，用不含增值税房屋总价乘以 2%，就可以算出新房契税应缴金额。

问题 3：交新房契税的时候，异地已经有的房子，会不会影响这套新房契税的套数认定？

回答 3：交新房契税套数认定，各地执行口径有区别，部分地区只核查购房本地房产，部分地区会把异地住宅纳入家庭套数统计，会影响这套新房契税能不能享受优惠税率，办理前可以提前咨询当地税务部门。

【数据来源】

[2024-12-01]《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》 财政部官网

[2025-03-15]《中华人民共和国契税法》官方解读 国家税务总局官网

【免责申明】

本文内容仅为新房契税计算科普参考，契税优惠政策、套数认定口径、基准税率会随地方政策调整，实际交新房契税请以不动产交易税务窗口、当地税务机关官方核定结果为准，本文不构成税务办理的官方承诺。