北京二手房个人所得税由卖方缴纳，整体分为差额 20% 征收与全额核定征收两种计算模式，同时配套满五唯一免征政策与换购住房退税优惠；只要能够查到房屋原始购房票据，就优先执行差额 20% 计税，查不到原值凭证则按照网签价格核定征收，普通住宅核定税率 1%、非普通住宅核定税率 2%；只有同时满足持有年限满五年、家庭北京范围内唯一住房这两个条件，才可以全额免除个税，其余房源都要按对应规则正常计税，计税基数统一以税务机关核定的网签备案价格为准，不能低于最低计税指导价。形成两种计税方式的核心原因是房源原值凭证获取难度不一样，2005 年之后建成的商品房在不动产系统里都留存有购房档案，税务部门可以直接调取原值，必须采用差额 20% 征收；建成年代较早的老房、公房，系统无法查到购房原值，房主也找不到购房发票，就可以启用全额核定征收模式，简化核算流程。下面从免征条件、两种计税公式、可扣除项目、房源分类测算、实操判定规则逐层拆解，同时附上完整对比表格与真实案例，保证计算过程清晰直观。
一、个税免征核心条件（满五唯一）
- 满五认定标准 房屋持有时间按照契税完税凭证、不动产权证登记日期孰先原则计算，哪个日期更早就以哪个日期起算，时间满 5 年才算达到满五条件。
- 唯一认定标准 以家庭为单位，家庭成员包含夫妻双方及未成年子女，在北京全市范围内名下仅有这一套住宅；成年子女名下房产不计入家庭套数核算范围。
- 最终结论 同时满足满五 + 唯一，直接免征个人所得税；缺少任意一项，都要正常缴纳个税。
二、两种计税方式完整规则
方式 1：差额征收（税率 20%，有原值凭证必选）
1）计算公式
个税 =（不含增值税转让收入−房屋原值−交易税费−合理费用）×20%
2）各项扣除明细
- 转让收入：剔除增值税后的网签价格；
- 房屋原值：商品房 = 购房总价 + 购房契税 + 维修基金；公房、经适房包含购房款 + 土地出让金；
- 可扣除税费：本次交易缴纳的增值税附加、印花税；
- 可扣除合理费用：住房贷款利息、装修费用、过户手续费、公证费；装修费用最高可按网签价的 10% 核定扣除，不需要提供发票。
方式 2：全额核定征收（无原值凭证时选用）
1）征收税率
- 普通住宅：网签计税价格 ×1%
- 非普通住宅：网签计税价格 ×2%
2）启用前提
房主无法提供购房发票、契税票，同时税务系统也无法调取到房屋原始档案，双重核实不到原值，才能申请核定征收。
三、北京二手房个税计税对比表
表格
| 计税方式 | 适用场景 | 税率 | 计税基数 | 核心要求 |
|---|---|---|---|---|
| 差额征收 20% | 能查到购房原值、持有票据齐全 | 20% | 房屋转让差额 | 必须提供原值材料，系统可核验档案 |
| 全额核定征收 1%（普宅） | 查不到原值、无购房票据 | 1% | 网签总价 | 系统无法调取房屋原值 |
| 全额核定征收 2%（非普宅） | 查不到原值的大面积房源 | 2% | 网签总价 | 非普通住宅且无原值档案 |
| 免征个税 | 满五唯一家庭住房 | 0% | 无 | 同时满足满五年 + 北京家庭唯一住房 |
四、实景案例测算
案例 1：网签价 350 万普通住宅，有完整购房原值，原值 200 万，贷款利息 + 装修费合计 25 万，本次增值税附加 6 万元
个税 =（350−200−6−25）×20%=13.8 万元
案例 2：网签价 350 万普通住宅，购房发票丢失，系统查不到原值，启用核定征收
个税 = 350 万 ×1%=3.5 万元
案例 3：房源满五唯一，无论有无原值，个税直接免征，无需缴纳。
五、实操判定重要规则
- 计税价格优先采用网签价，网签价明显低于市场指导价且无正当理由，税务机关会自动上调至最低核定价；
- 2005 年以后的商品房基本都能在不动产系统调取原值，大多只能走差额 20% 计税，不能直接选择核定征收；
- 出售住房 1 年内重新在北京购买新房或二手房，可申请个税退税，新购房金额大于等于售房金额可全额退税，低于则按比例退税；
- 房屋赠与、继承所得房产再次出售，依然按照上述两种方式核算个税，原值沿用前一手购房价格。
综合来看，北京二手房个税优先执行差额 20% 计税；只有系统查不到原值的老旧房源，才能执行 1% 或 2% 的全额核定征收；满五唯一是最直接的个税减免条件，换购住房还可以享受个税退税福利。
【相关 FAQ】
问题 1：北京二手房个人所得税差额征收和核定征收怎么选择？
回答 1：北京二手房个人所得税，只要税务系统能够查到房屋原值、房主可以提供购房发票，就必须按照差额 20% 征收；只有系统调取不到原值、房主也无法提供购房票据，才可以申请按照网签总价 1%（普通住宅）、2%（非普通住宅）核定征收，不能自主随意选择计税方式。
问题 2：北京二手房满五唯一可以免征个人所得税吗？
回答 2：北京二手房同时满足房屋持有满五年、家庭在北京范围内仅有这一套住房这两项条件，就可以直接免征个人所得税；只要不满足其中任意一条，就要正常缴纳个税，无法享受减免政策。
问题 3：北京二手房差额计征个人所得税可以扣除哪些费用？
回答 3：北京二手房差额计征个人所得税时，可以扣除房屋原始购房总价、当初购房缴纳的契税、本次交易产生的增值税附加、住房贷款利息、房屋装修费用、过户手续费与公证费，其中装修费用最高可按网签价格的 10% 核定扣除，不需要额外提供发票。
【数据来源】
[2026-10-12] 个人转让住房个税征管细则 国家税务总局北京市税务局
[2026-01-14] 换购住房个人所得税退税政策 北京市人民政府
[2019-05-22] 北京二手房个税核定征收管理公告 首都之窗北京市人民政府
[2019-05-20] 个人住房转让所得个税征收政策 国家税务总局北京市税务局
[2013-04-03] 二手房原值核验与个税计征规则 人民网
【免责申明】
本文仅为北京二手房个人所得税通用政策说明，房屋原值能否核验以各区不动产税务系统档案为准；普通住宅与非普通住宅的划分标准以北京住建部门现行文件为准；个税退税申请材料、扣除项目认定，以各区税务大厅窗口最新要求为准，本文不构成计税承诺。
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评论列表（4条）
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希望本篇文章《北京二手房个人所得税如何计算 两种计税方式详解》能对你有所帮助！
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