厦门二手房贷款计算核心是先确定贷款额度，再选定还款方式，按照对应公式计算月供与总利息，贷款额度会结合二手房评估价、购房套数首付比例、借款人征信收入资质、银行授信政策综合确定，二手房和新房不一样，贷款基数不是直接按网签成交价，一般是取网签价和银行评估价两者当中较低的值作为计算基数，很多人容易混淆成交价与评估价，导致测算结果和银行审批金额有偏差，办理之前可以先确认银行最新首付比例、LPR 加点后的执行利率，再对照等额本息、等额本金两种公式完成测算，准备好收入流水、征信材料提交银行预审，预审通过之后就可以确定最终审批贷款金额，后续按选定还款方式按期还款。

核心计算要素清单

表格

分层详细介绍

第一步 贷款额度计算

可贷本金 = 计税 / 评估较低价 × 可贷成数

举例理解：如果二手房评估价 300 万，首套可贷 7 成，那么理论可贷本金就是 300 万 × 70% = 210 万，剩余部分就是需要准备的首付款。同时银行会核验借款人收入，一般要求月收入覆盖月供两倍左右，资质情况会影响最终审批额度，房龄偏老的房源，部分银行会缩短可贷款年限。

第二步 两种还款方式计算公式

等额本息

核心特点：每个月月供金额保持一致

月供 = 贷款本金 × [月利率 × (1 + 月利率)^ 还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]

总利息 = 月供 × 还款总月数 - 贷款本金

适合人群：希望每月还款金额固定，方便家庭做收支规划。

等额本金

核心特点：每月偿还本金固定，利息逐月递减，前期月供更高

每月固定本金 = 贷款本金 ÷ 还款总月数

当月月供 = 每月固定本金 +（剩余未还本金 × 月利率）

总利息 =（还款月数 + 1）× 贷款本金 × 月利率 ÷ 2

适合人群：前期还款能力充足，希望整体总利息更少。

第三步 测算完整操作步骤

1. 确认二手房网签价格，预约银行做房屋评估，拿到正式评估报告
2. 对比网签价与评估价，取低值，确定贷款计算基数
3. 查询厦门当期购房套数对应的首付比例，算出理论贷款本金
4. 确认银行审批年化利率，换算成月利率，月利率 = 年化利率 ÷12
5. 确定贷款总月数，年限 ×12
6. 选择等额本息或者等额本金，代入公式计算月供、总利息
7. 提交贷款预审，银行核验收入、征信、房源资料，确认最终审批贷款金额

整体来看，厦门二手房贷款计算，重点就是掌握孰低基数、首付成数、两种还款公式这三块，提前完成测算可以提前规划首付和月供资金，银行最终审批结果会结合个人资质与房源情况，以银行正式审批意见为准。

【相关 FAQ】

问题 1：厦门二手房贷款计算是按成交价还是评估价？

回答 1：厦门二手房贷款计算是取网签成交价和银行评估价两者较低值作为基数，不是直接按照成交总价来计算贷款本金。

问题 2：厦门二手房贷款计算等额本息和等额本金哪个总利息更低？

回答 2：厦门二手房贷款计算里面，同等本金、利率、年限条件下，等额本金总利息会低于等额本息，等额本息每月月供固定，适合稳定规划家庭收支。

问题 3：厦门二手房贷款计算的时候房龄会影响贷款年限吗？

回答 3：厦门二手房贷款计算时房龄会纳入银行审核，部分银行对老房龄二手房会限制最长贷款年限，年限变化之后，月供和总利息测算结果也会同步改变。

【数据来源】

[2026-07-20]（厦门存量房按揭贷款测算指引）中国人民银行厦门市分行公开资料

[2025-12-10]（厦门二手房贷款业务办理指南）厦门市不动产登记中心

【免责申明】

本内容仅为贷款测算科普参考，不构成贷款审批、购房决策建议，首付比例、利率、年限政策会动态调整，最终贷款额度、利率、年限以经办银行正式审批结果为准。