新商品房在开发阶段，土地出让金由开发商按照土地出让合同约定完成缴纳，普通购房者购买新商品房时，房价里面已经包含对应的土地出让金，个人购房环节不需要单独再另行计算和补缴土地出让金，土地出让金核心是依据宗地的基准地价、土地用途、土地面积、出让年限、容积率、区位修正系数等要素，通过对应的评估或者招拍挂成交规则核算确定，是国有建设用地使用权出让环节的核心计价项目。

一、核心计算逻辑

土地出让金本质是国有土地使用权的成交对价，主流核算分为两类方式，一类是招拍挂公开竞价成交，最终以竞价落槌价格作为土地出让金总额；另一类是协议出让或者评估核算模式，采用基准地价修正法计算。

基准地价修正法基础公式

土地出让金 = 宗地土地面积 × 基准地价 × 区位修正系数 × 用途修正系数 × 容积率修正系数 × 年期修正系数

各项参数说明清单

表格

二、新商品房项目完整核算步骤

1. 确认用地属性：核实项目用地性质为城镇住宅用地，确认规划出让年限，新建商品房住宅常规为 70 年。
2. 获取官方基准地价：调取项目所在行政区最新版基准地价成果，确定宗地对应的土地级别与基准地价单价。
3. 逐项取值修正系数：对照官方修正系数表，依次确定区位、用途、容积率对应的修正系数。
4. 计算年期修正系数：代入土地还原率、实际出让年限、法定最高年限完成计算。
5. 代入公式核算宗地总土地出让金，招拍挂项目如果最终竞价高于评估测算值，以招拍挂成交总价作为正式土地出让金。
6. 分摊到单套房屋：开发商可将宗地总土地出让金，按照计容建筑面积分摊，得出每平方米建面对应的土地出让金，该部分成本并入商品房开发成本，计入商品房销售总价。

三、补充要点

新建商品房完成土地出让金缴纳之后，办理不动产权证书，土地使用权性质登记为出让用地，后续房屋正常交易，出让用地性质保持不变，不再重复征收土地出让金。

【相关 FAQ】

问题 1：新商品房土地出让金是由买房人单独计算缴纳吗？

回答 1：新商品房土地出让金是开发商拿地阶段完成计算与缴纳，新商品房销售房价已经包含该笔成本，买房人不需要单独计算、单独缴纳新商品房土地出让金。

问题 2：新商品房土地出让金计算的时候容积率修正系数起什么作用？

回答 2：新商品房土地出让金计算中容积率修正系数用来匹配项目规划建设强度，容积率越高，对应的修正取值会按照当地基准地价规则调整，是新商品房土地出让金计算的重要参数。

问题 3：招拍挂取得的新商品房用地，土地出让金还需要用基准地价公式重新计算吗？

回答 3：招拍挂取得的新商品房用地，以公开竞价成交总价作为最终土地出让金，基准地价公式一般用于前期评估测算参考，成交之后不再用公式重新计算新商品房土地出让金。

【数据来源】

[2025-08-12]（国有建设用地使用权出让地价评估技术规范解读）自然资源部官网

[2024-11-05]（城镇基准地价更新与土地出让金核算指引）中国自然资源报

[2024-03-20]（住宅用地招拍挂出让计价规则）地方自然资源局公开文件

【免责申明】

本文内容仅作为新商品房土地出让金计算相关知识参考，各地基准地价、修正系数、还原率标准存在区域差异，正式核算请以项目所在地自然资源主管部门最新公布文件以及土地出让合同约定为准，不构成任何交易、申报决策依据。