深圳满 5 年二手房税费计算核心是先确认房屋是否同时满足家庭唯一住房也就是满五唯一，再结合买方购房套数、房屋建筑面积、税务核定计税价格，逐项核算契税、个人所得税，满 5 年本身已经满足增值税免征条件，同时配套不动产登记相关收费，所有税费以深圳税务部门核税基数作为计算基础，按照对应税率相乘之后累加汇总，就可以得到整套交易的税费总额。设置这套计算逻辑，是因为深圳执行存量住房交易税收优惠政策，满 5 年是个税减免的重要判定条件，同时满 2 年即可免征增值税，满 5 年房源默认已经跨过增值税免征门槛，税费核算重点就落在契税与个人所得税两大核心税种，配合深圳本地存量房网签核税流程，让买卖双方提前完成资金测算。

一、深圳满 5 年二手房税费项目明细表

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二、契税税率判定规则

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补充：深圳非住宅类存量房，契税不适用上面住宅优惠税率，按照非住宅对应税收政策单独核算。

三、个人所得税两种核算方式说明

1. 核定征收：计税价格 ×1%，日常深圳满 5 年二手房税费核算最常用方式
2. 差额征收：（本次计税价格 - 原购房原值 - 合理税费）×20%，需要保留原始购房发票、原契税完税凭证等资料
3. 满五唯一判定口径：不动产权证登记时间或者契税完税凭证时间满 5 年，同时是卖方家庭在深圳范围内唯一住宅，满足之后深圳满 5 年二手房税费里面的个人所得税直接免征

四、深圳满 5 年二手房税费计算完整步骤

第一步，确认时间节点，核验不动产权证或者契税票，确认房屋满 5 年

第二步，确认卖方家庭住房套数，判断是否属于满五唯一，确定个税是否免征

第三步，确认买方家庭在深圳的购房套数、房屋建筑面积，锁定契税适用税率

第四步，获取税务系统核定计税价格，该基数优先对比申报价与税务评估价，按孰高取值

第五步，按照表格公式分别计算契税、个人所得税

第六步，增值税及附加直接判定免征，加上不动产登记费

第七步，全部项目相加，得出深圳满 5 年二手房税费总金额

第八步，买卖双方在不动产登记核税窗口完成正式核税，以窗口最终核算结果为准

五、测算示例参考

案例：深圳住宅，建面 100㎡，满 5 年，属于满五唯一，买方首套，计税价格 500 万元

契税：500 万 ×1.5%=75000 元

个人所得税：满五唯一，免征

增值税及附加：满 5 年，免征

加上不动产登记固定费用，即为整套深圳满 5 年二手房税费总额

备注：示例仅演示计算逻辑，实际计税价格以税务窗口核定为准

六、补充要点

• 税费法定征收主体区分买方、卖方，买卖双方可以在存量房买卖合同协商约定实际由哪一方支付
• 满 5 年时间认定，是取不动产权证登记日期与契税完税凭证日期两者较早的时间进行计算
• 房屋如果是继承、赠与取得之后再次出售，个税认定按深圳税务对应特殊口径执行

深圳满 5 年二手房税费计算重点区分是否满五唯一，增值税已经免征，核心就是契税和个税，按照计税价格乘以对应税率逐项累加，提前核算可以清晰掌握交易资金，正式办理过户核税时以深圳税务窗口出具核税单为准。

【相关 FAQ】

问题 1：深圳满 5 年二手房税费里面增值税是不是一定免征？

回答 1：深圳满 5 年二手房税费核算时，满 5 年已经满足满 2 年的要求，住宅类房源增值税及附加可以免征，所以深圳满 5 年二手房税费计算不需要再计算增值税及附加。

问题 2：深圳满 5 年二手房税费只要满 5 年就可以免个税吗？

回答 2：深圳满 5 年二手房税费不是只看满 5 年，需要同时满足卖方家庭深圳唯一住宅也就是满五唯一，才可以免征个人所得税，如果只是满 5 年但不是唯一住房，深圳满 5 年二手房税费里面个税仍然需要正常征收。

问题 3：深圳满 5 年二手房税费的计税价格是合同成交价吗？

回答 3：深圳满 5 年二手房税费计算基数是税务核定计税价格，会比对申报成交价和税务评估价格，按照孰高原则确定，并不是直接采用合同填报成交价来计算深圳满 5 年二手房税费。

问题 4：深圳满 5 年二手房税费契税是由卖方承担吗？

回答 4：深圳满 5 年二手房税费中契税法定缴纳主体是买方，个人所得税法定缴纳主体是卖方，买卖双方也可以在合同协商约定，调整深圳满 5 年二手房税费实际支付方。

【数据来源】

[2026-09-26]（深圳存量住房交易税收优惠政策口径）国家税务总局深圳市税务局

[2026-08-21]（深圳不动产登记收费标准）深圳市不动产登记中心

[2026-07-30]（深圳存量房网签核税办事指南）深圳市住房和建设局

【免责申明】

本文内容仅作为深圳满 5 年二手房税费计算知识参考，不构成税务、购房决策建议，税收政策、税率标准会随主管部门政策动态调整，最终深圳满 5 年二手房税费以税务核税窗口正式出具核税单核算结果为准。