100 万普通住宅不满 2 年，核心大头是增值税及附加，同时还要缴纳契税、个人所得税，再加不动产登记费，计税基数默认按 100 万计税价计算，如果税务系统评估价高于 100 万，就要按更高的评估价计税，不满 2 年普通住宅不能享受增值税免征优惠，这是和满二房源最大差别，契税税率由买方是首套还是二套、房屋面积决定，个税一般按全额 1% 核定征收，也可以选择差额 20% 计税，测算的时候要区分法定纳税义务人，同时合同也可以协商约定税费最终由哪一方承担。

一、税种明细与计算（计税价 = 100 万元）

表格

二、典型组合合计测算

1. 首套、90㎡以内，不满 2 年： 增值税及附加 53000 + 个税 10000 + 契税 10000 + 登记费 80 = 73080 元
2. 首套、90㎡以上，不满 2 年： 增值税及附加 53000 + 个税 10000 + 契税 15000 + 登记费 80 = 78080 元
3. 二套、90㎡以上，不满 2 年： 增值税及附加 53000 + 个税 10000 + 契税 20000 + 登记费 80 = 83080 元

三、测算实操步骤

1. 第一步，确认房屋是普通住宅，确认不动产权证 / 契税票填发时间，判定确实不满 2 年
2. 第二步，确认买方购房套数、房屋建筑面积，选定对应契税税率
3. 第三步，确认税务核定计税价格，如果评估价高于 100 万，替换成评估价重新计算
4. 第四步，分别计算增值税及附加、个税、契税，加上登记规费
5. 第五步，在买卖合同确认每一项税费最终付款方，汇总全部税费预算

四、补充深度说明

1. 个税除全额 1%，还可以选择差额 20%，公式 =（本次计税价 - 房屋原值 - 合理扣除成本）×20%，如果原值高，差额计税有可能更低，需要单独对比
2. 增值税 5.3% 是增值税 5% 加上城建税、教育附加、地方教育附加综合比例，部分城市附加税费优惠会有小幅浮动
3. 个人住宅交易目前免征印花税，商办物业不适用本套住宅税率

【FAQ】

问题 1：100 万的房子不满 2 年交多少税，满二之后增值税是不是就免了？

回答 1：100 万的房子不满 2 年交多少税，普通住宅满 2 年可以免征增值税及附加，100 万的房子不满 2 年交多少税里面最大的一笔 5.3% 增值税就不需要缴纳。

问题 2：100 万的房子不满 2 年交多少税，个税能不能免？

回答 1：100 万的房子不满 2 年交多少税，不满 2 年基本达不到满五唯一，个税一般不能免征，100 万的房子不满 2 年交多少税个税按全额 1% 或者差额 20% 计算。

问题 3：100 万的房子不满 2 年交多少税，网签 100 万但是评估价更高怎么办？

回答 1：100 万的房子不满 2 年交多少税，税务系统会对比网签价和评估价，100 万的房子不满 2 年交多少税按照较高价格作为计税基数核算。

问题 4：100 万的房子不满 2 年交多少税，这些税法定都是卖方出吗？

回答 1：100 万的房子不满 2 年交多少税，增值税和个税法定纳税义务人是卖方，契税法定是买方，100 万的房子不满 2 年交多少税也可以合同协商约定全部由买方承担。

【数据来源】

[2026-07-31]（二手房增值税契税个税征管政策）国家税务总局公开政策指引

[2026-04-12]（不动产登记收费标准）自然资源部不动产登记收费公示

【免责声明】

本文 100 万的房子不满 2 年交多少税仅作为测算参考，各地普通住宅认定、附加税费优惠政策会随官方调整，实际征收金额以不动产税务窗口核定结果为准，本文不构成税务筹划或者法律意见，办理过户前建议提前咨询税务窗口，因参考本文测算产生的相关风险由使用方自行承担。