按揭贷款购买二手房流程都有哪些，整套主线是选定房源、核验房屋权属、签订买卖合同、提交按揭贷款申请、银行审批、办理网签、解押（如有原抵押）、缴税过户、银行放款、物业交割这几个核心环节串联完成，属于存量房交易叠加银行按揭的组合业务，买卖双方、银行、不动产登记中心、税务窗口多方协同办理，熟悉按揭贷款购买二手房流程都有哪些，可以提前准备好收入证明、征信、首付款、产权材料，合理排定每个节点时间，让贷款审批、过户、放款衔接顺畅，有序完成整套二手房按揭交易。

设置这套完整流程，是因为二手房本身已经有不动产权，买方需要借助银行按揭融资，银行需要审核买方还款资质同时核验房屋产权状态，不动产登记部门需要凭网签合同、完税凭证办理产权转移登记，各部门业务有先后依赖顺序，标准化流程可以让买卖双方清楚每一步要准备什么材料、对接哪个机构，提前规划时间，避免节点脱节，保障按揭贷款购买二手房业务按既定顺序推进。

一、前期准备阶段

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1、买方自查：查询个人征信，核算收入流水，确认自身符合按揭贷款基本准入条件，初步估算可贷额度、月供、首付预算

2、房源核验：核验不动产权证，确认房屋产权清晰，核实是否存在原有抵押、共有产权人，确认房屋性质可以正常办理按揭

3、选定合作银行：可以自行选择按揭银行，也可以通过中介推荐银行，提前咨询当前按揭利率、贷款年限、审批时效

4、材料预备：买方提前准备身份证、户口本、婚姻证明、银行流水、收入证明；卖方准备身份证、不动产权证、原贷款合同（如有）

二、签约与贷款申请阶段

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1、买卖双方协商交易条款，签订二手房买卖合同，合同里面写明按揭付款方式、首付金额、贷款金额、过户时间、交房时间

2、买方向选定银行提交按揭贷款申请，递交全套申请资料，部分银行会安排预评估，对二手房进行评估确定评估价

3、银行开展审批工作，审核征信、收入、负债，同时核验房屋评估结果，审批完成后出具贷款审批同意函

三、网签与原抵押处理阶段

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1、双方共同前往存量房网签系统办理网签备案，网签信息和买卖合同交易价格、主体保持一致

2、如果这套二手房原有银行抵押还未结清，需要按约定办理原贷款结清、注销抵押登记，完成解押之后房屋才可以办理新的过户转移登记

3、部分城市支持交易资金监管，首付款可以存入官方监管账户，按节点划转

四、缴税过户阶段

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1、凭网签合同到税务窗口申报税费，核算契税、个税、增值税及附加等，完成缴税取得完税凭证

2、买卖双方携带不动产权证、网签合同、完税凭证、贷款审批函，共同到不动产登记中心办理转移登记，新证会办理抵押登记，登记为贷款银行抵押权

3、不动产登记中心受理，等待出新不动产权证，他项权利证明移交贷款银行

五、放款与物业交割阶段

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1、银行收到抵押登记完成相关材料之后，按照按揭贷款购买二手房流程安排放款，贷款资金划转至卖方指定收款账户（监管模式则从监管账户划转）

2、买卖双方办理物业交割，交接钥匙，结清水电燃气物业费，办理户口迁出、配套过户

3、买方开始按照按揭贷款合同约定，按期偿还月供

六、全流程节点总览表

表格

| 阶段 | 核心事项 | 主要参与方 |

| 前期准备 | 资质自查、房源核验 | 买卖双方 |

| 签约申贷 | 签买卖合同、提交按揭申请、银行审批 | 买卖双方、银行 |

| 网签解押 | 网签备案、原抵押注销 | 买卖双方、原贷款银行 |

| 缴税过户 | 税费申报、不动产转移 + 抵押登记 | 买卖双方、税务、不动产中心 |

| 放款交割 | 银行放款、物业交接 | 银行、买卖双方 |

熟悉按揭贷款购买二手房流程都有哪些之后，买卖双方可以提前排定时间计划表，按阶段准备对应材料，把银行审批、解押、网签、缴税过户各个节点有序衔接，顺利完成按揭贷款购买二手房整套交易，后续买方按照贷款合同持续履约还款。

【相关 FAQ】

问题 1：按揭贷款购买二手房流程都有哪些，是先过户还是先银行审批？

回答 1：按揭贷款购买二手房流程都有哪些里面，顺序是先完成银行贷款审批，拿到审批同意函之后，再办理缴税过户，过户同时办理新的抵押登记，之后银行再放款。

问题 2：按揭贷款购买二手房流程都有哪些，房子原来有贷款必须先解押吗？

回答 2：按揭贷款购买二手房流程都有哪些里面，如果房源原有抵押还没有注销，需要先结清原贷款并完成抵押注销，解除原有抵押状态之后，才可以办理本次二手房过户转移登记。

问题 3：按揭贷款购买二手房流程都有哪些，网签是在贷款审批前还是之后？

回答 3：按揭贷款购买二手房流程都有哪些里面，各地执行略有差异，多数是签订买卖合同之后提交贷款审批，审批通过之后办理网签，也有部分地区可以先网签再提交按揭贷款申请，以当地交易中心和银行要求为准。

问题 4：按揭贷款购买二手房流程都有哪些，放款之后才交房吗？

回答 4：按揭贷款购买二手房流程都有哪些里面，交房时间可以在买卖合同里面提前约定，常规做法是银行放款完成之后开展物业交割，买卖双方也可以协商其他交割节点。

【数据来源】

[2026-09-20]（存量房按揭交易办理流程指引）住房和城乡建设部门存量房交易公开指引

[2026-07-28]（二手房按揭贷款业务办理规程）商业银行个人住房按揭业务规范

[2026-05-15]（不动产转移登记抵押联办操作说明）不动产登记中心公开业务指南

【免责申明】

本内容围绕按揭贷款购买二手房流程都有哪些进行整理，仅作为交易参考，各地银行政策、不动产交易规则如有调整，以当地主管部门、贷款银行最新正式要求为准，不构成法律、金融专业意见，实际办理以经办机构窗口要求为准。