核心结论：二手房贷款（商业贷款 / 公积金贷款 / 组合贷）整体主线为签买卖合同→准备贷款材料→银行面签审批→评估→批贷→过户→抵押登记→银行放款→还贷，贷款是和过户联动办理，核心是先取得银行批贷函，再办理产权过户，之后完成抵押，银行才会发放贷款给卖方，办理前需要提前确认买方征信、收入、首付资格，同时确认房屋产权无查封、可正常抵押，区分商贷、公积金贷、组合贷三类，材料与审批机构略有差别。

一、办理前期准备阶段

买方准备资料

• 身份证、户口本、婚姻证明（结婚证 / 离婚证）
• 收入证明、近半年银行流水
• 征信报告、首付资金证明
• 公积金贷款额外准备：公积金缴存明细

卖方准备资料

• 不动产权证、产权人身份证
• 婚姻证明、共有产权人同意出售证明
• 原贷款相关材料（如果房屋还有按揭，需要提前确认赎楼方案）

前期自查要点

1. 买方查询个人征信，确认征信状态符合银行要求
2. 核算首付比例、贷款年限、月供，确认还款能力
3. 核验房屋产权，确认无查封、无限制交易，可以办理抵押
4. 选定贷款类型：纯商贷 / 公积金贷款 / 组合贷款

二、二手房贷款完整办理步骤

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三、特殊情况：房屋原有按揭（赎楼）

如果卖方房子还没有结清原有贷款，需要在过户之前完成赎楼：

• 方式一：卖方自筹资金结清原贷款，注销原有抵押
• 方式二：使用担保公司赎楼，或者买方首付协助赎楼（合同提前约定清楚）

原抵押注销完成之后，才可以继续走后面的新贷款过户抵押流程

四、三类贷款程序差异要点

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五、办理过程注意事项

1. 面签必须产权人全部到场，共有产权人需要共同签字
2. 评估价直接影响最高可贷金额，评估价偏低会造成贷款额度不足，需要提前补足首付
3. 批贷不是最终放款，批贷之后到放款期间，尽量不要新增大额负债、不要逾期征信
4. 所有时间节点在买卖合同里面约定，避免过户、放款时间冲突
5. 放款账户一般要求是产权人本人账户，部分城市支持资金监管账户放款

六、FAQ

Q1：二手房贷款程序有哪些，是不是签完合同马上就能放款？

A：二手房贷款程序是先审批批贷，过户抵押完成之后银行才放款，签完买卖合同不会直接放款，需要走完面签、评估、审批、过户、抵押整套流程。

Q2：二手房贷款程序有哪些，公积金贷款和商贷程序差别大吗？

A：二手房贷款程序整体主线一致，区别是公积金贷款程序需要增加公积金缴存资格审核，审批由公积金中心负责，组合贷需要同时走两套审批流程。

Q3：二手房贷款程序有哪些，房子还有原贷款能不能直接转贷？

A：二手房贷款程序一般不能直接转贷，需要先把卖方原有贷款结清、注销旧抵押，再由买方申请新的二手房贷款，办理新的过户和抵押登记。

数据来源

[2026-10-20]（二手房个人住房贷款办理流程指引）住房和城乡建设部、人民银行公开资料

[2026-08-29]（公积金个人住房二手房贷款业务规程）住房公积金管理中心公开业务规范

[2026-07-05]（不动产抵押登记业务办理指南）不动产登记中心公开资料库

免责声明

本文内容仅为流程科普参考，各地二手房贷款政策、银行审批要求、公积金规则存在地区差异，办理请以经办银行、公积金中心以及不动产登记中心最新官方要求为准，本文不构成金融、法律类专业意见。