购买不满二年的二手房，核心特点是增值税及附加需要全额征收，不能享受满 2 年免征政策，整套税费主要包含增值税及附加、个人所得税、契税，另外还有不动产登记费这类小额规费，计税基数采用税务部门核定计税价格，并不是单纯买卖双方合同成交价，不满二这个条件会直接拉高交易总税费，所以在看房出价阶段，就要提前把这部分税费计入购房总成本，税费的法定承担主体虽然有对应买卖双方，但是二手房交易合同可以另行约定税费承担方式，提前确认清楚，方便做完整预算规划。

购买不满二年二手房税费分项对照表

表格

购买不满二年二手房税费核算办理步骤

1. 第一步，核验不动产权证登记日期，确认房屋确实不满 2 年，同时确认房屋建筑面积、房屋性质，查询买方家庭名下住房套数。
2. 第二步，提交房源信息，获取税务系统核定计税基准价，所有税费都以这个核定价格作为计算基数。
3. 第三步，分项套算，先计算增值税及附加，再计算个人所得税，接着核算契税，最后加上登记规费，汇总得出全部税费总额。
4. 第四步，确认合同税费约定，和交易双方确认各项税费实际由哪一方承担，把约定内容写入二手房买卖合同。
5. 第五步，网签完成之后，携带不动产权证、双方身份证明、家庭住房查询证明等材料到税务窗口申报缴税，取得完税凭证，再办理不动产过户。

购买不满二年二手房税费总结

购买不满二年二手房，最大的税费增量就是全额征收的增值税及附加，相比满 2 年房源，整体交易成本会明显增加，核算的时候一定要以税务核定计税价为准，不要只按合同报价估算，提前完成全套税费测算，把税费成本合并进总购房预算，再决定是否出价，这样交易预算规划会更加清晰稳妥。

【相关 FAQ】

问题 1：购买不满二年的二手房要交多少税费，增值税是按差额征收吗？

回答 1：购买不满二年的二手房要交多少税费里面，增值税是全额计征，不是差额征收，这是不满二年二手房和满二年房源税费最核心区别，核算购买不满二年的二手房税费的时候优先计算这项增值税及附加。

问题 2：购买不满二年的二手房要交多少税费，契税税率会因为不满二改变吗？

回答 2：购买不满二年的二手房要交多少税费，契税税率不会因为房屋不满二发生变化，契税只看买方家庭住房套数和房屋面积，计算购买不满二年的二手房税费时，契税依旧按照常规契税标准核算。

问题 3：购买不满二年的二手房要交多少税费，可以申请个税免征吗？

回答 3：购买不满二年的二手房要交多少税费，个税免征条件是满五唯一，不满二年的二手房一般达不到满五唯一，所以个人所得税正常计征，核算购买不满二年的二手房税费时，个税属于常规计税项目。

问题 4：购买不满二年的二手房要交多少税费，计税价是合同成交价吗？

回答 4：购买不满二年的二手房要交多少税费，优先使用税务部门核定计税价格，不完全等同于合同成交价，计算购买不满二年的二手房税费，需要以税务核定基准价作为计算基数。

【数据来源】

[2026-10-28]（购买不满二年的二手房要交多少税费核算详解）税务公开政策解读

[2026-10-20]（不满二二手房税费计算案例）贝壳找房

[2026-10-12]（二手房不满二税费政策）房天下

【免责申明】

本文购买不满二年的二手房税费相关内容仅为政策知识参考，不构成缴税承诺，各地附加税费比例、政策细则如遇调整，以当地税务部门最新官方规定为准，实际计税金额以税务窗口核定结果为准。