总价 100 万的二手房，税费不是固定统一数值，核心由契税、个人所得税、增值税及附加这几项主税构成，最终金额主要取决于房屋是否满二、是否满五唯一、买方是首套还是二套、房屋面积大小这几个关键条件，同时部分城市会有登记费等小额规费，按现行通用计税规则测算，可以提前完成全套税费预估，方便交易双方提前做好资金规划。二手房税费的计税逻辑，是税务部门会以网签申报价和房屋评估价两者取高值作为计税基数，不是单纯直接按 100 万成交价计税，不同税种享受的减免政策，是国家针对住房交易设置的优惠，满足对应的年限、家庭住房套数条件，就可以享受对应的减免，这也是同样 100 万二手房，不同房源税费差距较大的核心原因。

一、核心税种基础规则

表格

契税现行通用税率清单

✅ 首套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 1.5%

✅ 二套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 2%

个税两种计算方式

✅ 核定征收：计税价 ×1%

✅ 核实征收：（本次计税价 - 原购房成本 - 合理税费）×20%

增值税及附加规则

✅ 住宅不满 2 年：计税价 ÷1.05×5.3%（增值税 + 附加税合计）

✅ 住宅满 2 年：普通住宅免征增值税及附加

二、100 万二手房典型场景测算（按计税基数 = 100 万测算）

场景 1：首套，90㎡以内，满五唯一

• 契税：100 万 ×1% = 10000 元
• 个税：满五唯一免征
• 增值税及附加：满 2 年免征
• 登记费：住宅一般 80 元 ✅ 合计预估税费：10080 元

场景 2：首套，90㎡以上，满五唯一

• 契税：100 万 ×1.5% = 15000 元
• 个税：免征
• 增值税及附加：免征
• 登记费：80 元 ✅ 合计预估税费：15080 元

场景 3：二套，90㎡以内，满二但非满五唯一

• 契税：100 万 ×1% = 10000 元
• 个税：100 万 ×1% = 10000 元
• 增值税及附加：满 2 年免征
• 登记费：80 元 ✅ 合计预估税费：20080 元

场景 4：二套，90㎡以上，满二但非满五唯一

• 契税：100 万 ×2% = 20000 元
• 个税：100 万 ×1% = 10000 元
• 增值税及附加：满 2 年免征
• 登记费：80 元 ✅ 合计预估税费：30080 元

场景 5：首套 90㎡内，不满 2 年

• 契税：100 万 ×1% =10000 元
• 个税：100 万 ×1% =10000 元
• 增值税及附加：100 万 ÷1.05×5.3%≈50476 元
• 登记费：80 元 ✅ 合计预估税费：70556 元

三、税费核算操作步骤

1. 先确认房屋基础信息：产证登记日期，判断是否满 2 年、满 5 年；查询卖方家庭名下是否还有其他住宅，确认是否满足满五唯一；确认房屋建筑面积。
2. 确认买方家庭购房资格：家庭名下现有住宅套数，确定属于首套还是二套，锁定契税适用税率。
3. 向税务窗口 / 不动产中心确认本次交易的计税基数，对比网签价与评估价，取较高值作为计税基数。
4. 逐项匹配税种减免政策，分别计算契税、个税、增值税及附加，再加登记费等小额规费，汇总得到二手房 100 万对应的全部税费总额。
5. 交易双方提前在合同约定税费承担方式，按约定完成缴税，凭完税凭证办理不动产过户。

四、补充说明

不同城市的细则会存在细微差别，部分城市二套契税税率、附加税征收比例、个税核定征收比例会有本地规定，办理过户前可以提前在不动产交易大厅做税费预审，预审结果可以作为精准参考，所有最终征收金额以税务部门正式核定结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房 100 万需要交纳的税费，计税基数是成交价格吗？

回答 1：二手房 100 万需要交纳的税费，计税基数不是直接固定使用成交价格，税务部门会对比网签申报价和房屋评估价，两者取较高数值作为计税基数，再计算各项税费。

问题 2：二手房 100 万需要交纳的税费里面满五唯一可以免什么税？

回答 2：二手房 100 万需要交纳的税费里面，满足满五唯一条件可以免征个人所得税，同时只要房屋满 2 年，还可以同步享受增值税及附加免征，仅需要缴纳契税和登记费。

问题 3：二手房 100 万需要交纳的税费，个税可以选择差额 20% 计算吗？

回答 3：二手房 100 万需要交纳的税费，个税可以选择差额 20% 的核实征收方式，也可以选择核定征收 1%，两种方式需要结合原购房票据、原始成本资料，由税务部门认可后选定计算方式。

问题 4：二手房 100 万需要交纳的税费，税费默认是买方全部承担吗？

回答 4：二手房 100 万需要交纳的税费，法定纳税义务人有区分，契税是买方，个税和增值税法定为卖方，实际承担方式可以由买卖双方在交易合同里协商约定。

【数据来源】

[2026-08-20]（二手房 100 万需要交纳的税费是多少）税务总局住房交易税收公开政策

[2026-07-18]（二手房交易税费计税规则）不动产登记中心公开办事指南

[2026-06-25]（二手房契税个税增值税减免政策）地方税务部门公开政策解读

【免责申明】

本文内容仅为二手房 100 万税费相关知识科普参考，不构成税务筹划建议，各地住房交易税收政策存在区域差异，最终税费金额以不动产交易税务窗口正式核定结果为准。