二手房子办理按揭贷款，就是购房人向银行申请二手房商业贷款或者公积金组合贷，银行委托评估机构对这套二手房做价值评估，结合购房人征信、收入、首付比例、房屋性质确定贷款额度，整个流程从资质预审、签买卖合同、提交贷款申请、银行审批、过户、抵押登记、银行放款完成闭环，办理这套按揭贷款产生的费用主要包含评估费、抵押登记费，部分情形会涉及担保服务费，银行本身不收贷款审批手续费，贷款月供金额由贷款本金、贷款年限、执行利率共同计算，首付 + 贷款本金构成房屋总房款，月供是后续按月偿还的资金，前期一次性办理费用单独核算，提前把流程节点和各项费用分开计算，就能清晰掌握二手房子办理按揭贷款需要准备的全部资金。

之所以会有这些费用和固定办理流程，是因为二手房交易和新房不一样，房屋是已经建成的存量房，银行不能直接按买卖合同成交价认定贷款基数，需要独立评估确定房屋抵押价值，以此核定最高可贷金额，抵押登记是把房屋抵押权登记在银行名下，属于贷款放款必备法定登记环节，相关登记费用由登记部门按标准收取，银行审批核心是核验借款人还款能力、征信状况，同时核验房屋产权是否清晰、是否可以正常办理抵押，这些核验环节是二手房按揭标准化业务要求。

二手房子按揭贷款办理完整步骤

第一步，购房前期资质预审，提前查询个人征信，核算月收入，确认符合银行收入负债比要求，确认首套或者二套认定，确定对应的首付比例、贷款资格，同时确认房屋性质是住宅还是商办，商办按揭规则和住宅有区别。

第二步，买卖双方签订二手房买卖合同，合同里面明确贷款付款方式、首付金额、贷款金额、过户和放款时间约定。

第三步，选定贷款银行，提交全套贷款申请材料，银行受理之后安排评估机构上门评估房屋，出具正式评估报告。

第四步，银行内部审批，审批通过之后出具贷款审批同意函，买卖双方预约不动产登记中心办理网签、缴税、过户手续。

第五步，新不动产权证办好之后，同步办理房屋抵押登记，不动产登记部门完成他项权利登记，把抵押权证移交银行。

第六步，银行核验抵押登记完成，按照合同约定把贷款资金划转到卖方账户，之后购房人开始按照还款计划，按月偿还按揭月供。

办理按揭相关费用明细表格

表格

补充说明：银行受理二手房按揭贷款，本身不收取贷款申请费、审批费，不要把贷款利息和前期办理手续费混在一起，贷款利息是整个贷款周期内逐月支付，前期办理费用是过户抵押阶段一次性支出。

月供测算逻辑

月供分为等额本息、等额本金两种方式

等额本息：每月还款金额固定，前期利息占比高，后期本金占比逐步升高

等额本金：每月偿还本金固定，利息逐月递减，首月月供最高，之后逐月下降

计算公式核心要素：贷款本金、贷款年利率、贷款年限，三项确定之后，就可以算出对应月供总额，贷款总利息 = 全部月供总和 - 贷款本金。

办理必备材料清单

• 买方：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、征信报告、首付款凭证
• 卖方：身份证、不动产权证、户口本、婚姻证明
• 交易材料：二手房买卖合同、网签合同、评估报告

关键补充要点

1、公积金按揭或者商贷 + 公积金组合贷，除银行审批之外，还要同步经过公积金中心审核，贷款额度受公积金缴存年限、账户余额、当地公积金最高贷款限额约束。

2、贷款额度上限，是银行根据评估价与网签价二者取低值，再乘以对应贷款成数，不是直接按照房屋成交总价全额贷款。

3、商办类二手房按揭，首付比例、贷款年限、利率规则和住宅按揭不同，审批标准独立。

整体梳理下来，二手房子办理按揭贷款，核心流程是预审→签合同→评估→银行审批→过户→抵押登记→放款，前期一次性费用主要是评估费和抵押登记费，贷款利息体现在每月月供，提前确认首付、贷款成数、利率、年限，就可以精准算出月供以及全部办理资金，按节点依次提交材料推进业务。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房子怎么办理按揭贷款呢要多少钱，银行收贷款审批手续费吗？

回答 1：二手房子怎么办理按揭贷款呢要多少钱，银行本身不收取贷款审批手续费，二手房子办理按揭贷款的前期费用主要是评估机构评估费和不动产抵押登记费，贷款利息是按月计入月供，属于资金使用成本。

问题 2：二手房子怎么办理按揭贷款呢要多少钱，可以办理公积金按揭吗？

回答 2：二手房子怎么办理按揭贷款呢要多少钱，符合公积金缴存要求可以申请公积金按揭或者商贷组合贷，二手房子办理按揭贷款公积金部分额度受当地公积金政策限额管控，办理流程需要同步经过公积金中心审核。

问题 3：二手房子怎么办理按揭贷款呢要多少钱，贷款额度是按成交价算吗？

回答 3：二手房子怎么办理按揭贷款呢要多少钱，贷款额度不是直接按成交总价计算，是评估价和网签价取低值之后，再乘以对应贷款成数，二手房子办理按揭贷款银行会以这个核定基数确定可贷金额。

问题 4：二手房子怎么办理按揭贷款呢要多少钱，等额本息和等额本金月供差别大吗？

回答 4：二手房子怎么办理按揭贷款呢要多少钱，等额本息每月月供固定，等额本金首月月供更高之后逐月递减，在相同贷款本金、利率、年限前提下，等额本金总利息会更低，二手房子办理按揭贷款可以根据自身资金情况选择还款方式。

【数据来源】

[2024-02-01]《个人住房贷款管理办法》中国人民银行

[2015-03-01]《不动产登记暂行条例》国务院

[2020-08-28]《个人贷款管理暂行办法》银保监会

【免责申明】

本文内容仅作为二手房子怎么办理按揭贷款呢要多少钱的业务参考，各地首付比例、贷款利率、评估收费、公积金贷款限额会随官方政策调整，实际办理以贷款银行、不动产登记中心、公积金中心最新规定为准，本文不构成贷款申请与购房决策正式法律依据。