深度正文

核心结论：深圳二手房按揭贷款，整体主线是购房资格审核→签订买卖合同→银行面签申请贷款→银行审批→过户缴税→抵押登记→银行放款→交房结算，属于 “先批贷、再过户、后抵押放款” 的标准按揭模式，买卖双方、中介、银行、不动产登记中心多方协同办理，整个流程会受到深圳购房政策、征信、收入流水、房屋评估价、银行放款节奏影响，贷款成数、利率、年限以银行最终审批结果为准。

关键概念区分：

• 评估价：银行委托评估机构对二手房出具评估价值，贷款额度一般参考评估价与网签价两者取低
• 批贷函：银行审批通过之后出具的贷款同意文件，拿到批贷函之后才可以安排过户

一、深圳二手房按揭贷款完整流程对照表

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二、各步骤详细拆解

✅ 第一步：前期资格预审

买方提前自查深圳购房资格（户籍 / 社保 / 个税、套数限制），查询个人征信报告，准备收入证明、银行流水，初步确认首付预算、贷款年限、月供承受能力，同时确认房屋产权干净，无查封、多重抵押，原有抵押需要提前安排赎楼（如果卖方还有原房贷未结清，需要赎楼解押，是深圳二手房非常常见的前置环节）。

✅ 第二步：签订二手房买卖合同

买卖双方签署正式买卖合同，合同里面明确：商业按揭 / 公积金按揭 / 组合贷、首付金额、贷款金额、过户时间、赎楼责任、放款时间、违约条款，定金按合同约定支付。

✅ 第三步：银行面签

买卖双方携带身份证、户口本、婚姻证明、不动产权证、买卖合同、收入证明、银行流水等材料，到选定银行网点面签，填写贷款申请表，签署借款合同、抵押相关文件。

✅ 第四步：银行审批 + 房屋评估

银行审核买方征信、负债、收入还款能力，同时委托评估机构对标的房屋做评估，出具评估报告；审批完成之后银行出具批贷函，确认同意贷款金额、年限、利率。

补充：如果是公积金贷款或者组合贷，需要同步对接公积金中心审批。

✅ 第五步：赎楼解押（如有）

如果卖方房屋还有原有按揭抵押，需要先完成赎楼，解除原抵押登记，房屋产权恢复干净状态，才可以办理新的过户，赎楼可以选择自有资金或者担保赎楼。

✅ 第六步：网签、缴税、过户

预约深圳不动产登记中心，完成存量房网签，缴纳契税、个税等税费，提交过户材料，办理产权转移登记，出新的不动产权证。

✅ 第七步：办理抵押登记

新不动产权证办好之后，向不动产登记中心申请办理抵押登记，设立银行抵押权。

✅ 第八步：银行放款

银行收到抵押登记完成凭证之后，按照约定将按揭贷款资金放款至卖方指定收款账户。

✅ 第九步：物业交割

贷款放款完成之后，双方办理水电、燃气、有线电视、物业更名，确认户口迁出，结算物业水电欠费，交接钥匙，交易收尾。

三、深度补充要点

1. 赎楼是深圳二手房按揭经常遇到的特殊环节，原业主有未结清贷款，不赎楼无法过户，签约前一定要确认原抵押情况；
2. 贷款额度受 “评估价” 限制，不是按照实际成交价全额贷款，评估价偏低会造成首付增加；
3. 放款周期不是固定值，会受银行信贷额度、抵押办理排期影响；
4. 可以选择纯商贷、公积金贷款、商贷 + 公积金组合贷，三类贷款审批机构不一样，流程时长会有差异。

FAQ

问题 1：深圳二手房按揭贷款流程是怎样的，是不是拿到批贷函之后才可以过户？

回答 1：深圳二手房按揭贷款流程是怎样的，标准流程是银行审批出具批贷函之后，再办理过户，这是深圳二手房按揭贷款流程里重要节点。

问题 2：深圳二手房按揭贷款流程是怎样的，卖方还有原房贷一定要赎楼吗？

回答 1：深圳二手房按揭贷款流程是怎样的，如果房屋存在原有抵押，需要先赎楼解押，属于深圳二手房按揭贷款流程前置环节，不解押无法过户。

问题 3：深圳二手房按揭贷款流程是怎样的，组合贷和纯商贷流程一样吗？

回答 1：深圳二手房按揭贷款流程是怎样的，主线流程一致，但是组合贷需要同时走银行商贷审批和公积金中心审批，深圳二手房按揭贷款流程审批环节会更长。

问题 4：深圳二手房按揭贷款流程是怎样的，银行放款是过户当天就放款吗？

回答 1：深圳二手房按揭贷款流程是怎样的，不是过户当天放款，一般是完成抵押登记之后银行才放款，属于深圳二手房按揭贷款流程最后放款节点。

数据来源

深圳不动产登记中心办事指引、商业银行二手房按揭业务通用办理规则

免责申明

本文为流程科普参考，深圳购房政策、银行信贷要求会动态调整，具体材料、办理排期以银行以及不动产登记中心最新官方要求为准，不构成贷款承诺。