二手房办理组合贷的时候，房屋评估值并不是全部都可以评到成交价的 9 成，评估值是由具备资质的第三方评估机构，结合房屋区位、楼龄、户型、楼层、朝向、装修、小区成交行情、配套等多项指标综合测算得出，组合贷的公积金部分与商贷部分，都会以这个评估值和网签成交价两者取低值作为贷款基数，不同房源最终评估成数会有浮动，优质房源有机会接近 9 成，部分房源评估成数会低于 9 成。组合贷对评估报告有统一审核要求，公积金中心和合作银行都会复核评估结果，评估机构需要遵循市场比较法，参考同小区近期真实成交案例，不能人为统一固定成数，楼龄偏老、户型缺陷、小区成交活跃度低、产权瑕疵、房屋有重大改造的房源，评估成数通常会偏低，所以不能默认所有二手房组合贷评估值都能达到 9 成。

一、影响二手房组合贷评估成数的核心因素对照表

表格

二、二手房组合贷评估办理完整操作步骤

1. 第一步 提交组合贷申请，向公积金中心与贷款银行提交二手房交易资料，确认组合贷受理资格，确认当地组合贷最高贷款成数上限。
2. 第二步 委托评估机构，由银行 / 公积金中心合作名单内的评估机构上门实地查勘，测量房屋，拍照采集房屋信息。
3. 第三步 评估机构出具正式评估报告，使用市场比较法，选取可比成交案例，测算房屋评估总价，标注评估单价与评估成数。
4. 第四步 公积金中心和银行复核评估报告，确认评估值有效，确定贷款基数，贷款基数 = 网签价与评估价孰低原则。
5. 第五步 按照组合贷规则拆分公积金贷款额度 + 商业贷款额度，核算首付金额，后续进入审批、过户、抵押放款流程。

三、深度重点细节

✅ 孰低原则：组合贷贷款额度计算，是网签成交价和评估值两者选更低的那个，就算评估值评到 9 成，如果网签价更低，依然按照网签价作为基数。

✅ 政策上限约束：就算评估值可以评到 9 成，还要同时满足当地公积金最高贷款额度上限、商贷成数政策上限，双重限制，不是只看评估成数。

✅ 评估机构名单：组合贷必须使用公积金中心与银行认可的合作评估机构，自行委托外部评估报告一般不能直接用于组合贷审批。

✅ 评估报告有效期：评估报告有有效期限，超过有效期需要重新评估，办理组合贷要把控时间节点。

✅ 评估异议：如果对评估结果有疑问，可以按照银行与公积金中心流程申请复核，评估机构会结合补充资料重新测算。

✅ 评估费：组合贷评估会产生评估费用，收费标准以当地合作评估机构公示标准为准。

✅ 评估≠成交价：评估值是机构客观测算的市场参考价值，和买卖双方实际协商成交价是两个独立数值。

走完申请、上门查勘、出报告、复核、额度拆分整套流程之后，就可以确定二手房组合贷对应的评估成数，提前知晓首付资金，做好资金安排，平稳推进组合贷审批。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房组合贷房屋评估值都能评到 9 成吗，优质房源可以达到吗？

回答 1：二手房组合贷房屋评估值都能评到 9 成吗，并不是所有房源都可以，楼龄新、户型好、小区成交活跃的优质二手房，在组合贷评估的时候有机会评到接近 9 成的成数。

问题 2：二手房组合贷房屋评估值都能评到 9 成吗，还要受公积金额度上限限制吗？

回答 2：二手房组合贷房屋评估值都能评到 9 成吗，即便评估值评到 9 成，仍然需要叠加当地公积金最高贷款额度上限，公积金额度不能超过政策规定的最高限额。

问题 3：二手房组合贷房屋评估值都能评到 9 成吗，贷款基数是按评估价还是网签价？

回答 3：二手房组合贷房屋评估值都能评到 9 成吗，组合贷贷款基数执行孰低原则，取网签成交价和评估值两者更低数值作为贷款计算基数。

问题 4：二手房组合贷房屋评估值都能评到 9 成吗，老楼龄二手房评估成数会怎样？

回答 4：二手房组合贷房屋评估值都能评到 9 成吗，楼龄偏老的二手房组合贷评估，折旧系数更高，评估成数通常会低于 9 成。

【数据来源】

[2026-09-28]（二手房组合贷评估业务办理指引）公积金中心公开办事指南

[2026-08-25]（房地产抵押评估技术规范解读）不动产评估行业公开资料

[2026-07-22]（组合贷额度测算孰低规则说明）合作银行信贷公开说明

【免责申明】

本内容仅作为二手房组合贷房屋评估值相关参考，各地公积金政策、评估机构执行标准存在地区差异，最终评估结果、贷款额度以公积金中心与贷款银行审批结果为准，不构成信贷专业建议。