核心结论：出售二手住宅，卖方法定主要税种是个人所得税、增值税及附加；契税法定是买方缴纳。如果是商铺、公寓等非住宅，卖方还会额外增加土地增值税、印花税。同时要注意：市场交易中经常会通过合同约定，把卖方税费转由买方承担，但税务申报层面法定纳税主体仍然是卖方。

一、二手住宅卖方税费对照表

表格

二、各税种详细说明

1. 增值税及附加

• 起算时间：一般以不动产权证登记时间 或者 契税完税凭证时间，孰先原则计算是否满 2 年
• 满 2 年普通住宅：免征
• 不满 2 年：全额计税，不能差额抵扣

提示：部分城市非普通住宅满 2 年是差额征收增值税，以当地税务口径为准

2. 个人所得税

• 满五唯一：免征，是二手房卖方最常用的减免政策
• 不满足满五唯一：税务窗口一般可以选择核定征收或者差额征收，哪一种税负更低可以提前测算
• 注意：继承、赠与取得的房屋，再次出售个税计算口径会有特殊规则

3. 非住宅（商铺、写字楼、公寓）卖方额外税种

如果出售商办类二手房，除个税、增值税及附加之外，卖方还需要缴纳：

• 土地增值税：对增值部分累进计税
• 印花税：按产权转移书据征收

非住宅不享受住宅满 2 年、满五唯一的减免优惠

三、不属于税费，但卖方经常支出的费用

• 银行提前还款违约金（原有按揭解押）
• 中介服务费
• 公证费（委托公证等）

这类属于交易配套费用，不是税务机关征收的税费，不要和税种混淆

四、办理流程要点

1. 提前调取原购房发票、契税票，确认办证 / 契税时间，判断是否满 2 年、是否满五唯一
2. 网签之后到税务窗口核税，税务部门按计税价格核算卖方税费
3. 按合同约定，由对应主体完成缴款，取得完税凭证
4. 凭完税凭证办理不动产过户登记

【相关 FAQ】

问题 1：卖二手房要交什么税，满五唯一是不是所有税都免？

回答：卖二手房要交什么税，满五唯一只是免征个人所得税，契税依旧是买方缴纳，增值税要看是否同时满足满 2 年。

问题 2：卖二手房要交什么税，卖方是不是一定要交契税？

回答：卖二手房要交什么税，契税法定纳税义务人是买方，卖方不需要缴纳契税，仅可以合同约定由买方承担卖方的个税增值税。

问题 3：卖二手房要交什么税，继承的房子再出售个税怎么算？

回答：卖二手房要交什么税，继承房屋再出售，同样适用满五唯一免征个税，不满足的情况下，可按税务核定或者差额方式计征个税。

问题 4：卖二手房要交什么税，公寓出售和住宅税费一样吗？

回答：卖二手房要交什么税，公寓属于非住宅，会多土地增值税、印花税，并且不能享受住宅满五唯一减免政策。

【数据来源】

[1] 国家税务总局二手房交易相关税收政策公开文件

[2] 各地税务局存量房交易办税公开指引

[3] 房地产交易行业税费测算通用口径

【免责申明】

本文仅为卖二手房要交什么税科普参考，各地普通住宅认定标准、附加税费、差额征收细则存在地区差异，最终税费以税务窗口核税结果为准，不构成交易办理决策依据。