买新房契税核心计算公式：契税 = 契税计税依据 × 适用税率，计税依据为购房合同成交价格剔除增值税后的不含增值税价款，税率由家庭住房套数、房屋建筑面积两个核心因素分档确定，家庭认定范围包含购房人、配偶以及未成年子女，办理不动产权属登记申报时由税务机关核定计税价格，若合同成交价格明显偏低且无正当理由，税务机关有权按照评估价格核定计税基数，提前掌握分档税率与计税基数，就可以精准测算买新房的契税如何计算。新建商品房属于首次交易，契税纳税义务人为购房买方，和二手房不同，新房交易环节买方不涉及个人所得税、增值税，契税是最主要的交易税种。

新房住宅契税分档税率对照表

表格

补充：商办类（公寓、商铺、写字楼）非住宅，不享受住宅分档优惠，契税统一按 3% 计征。

买新房的契税如何计算办理步骤

1. 家庭套数认定：查询家庭名下现有住房，确认本次购房属于首套还是二套，家庭成员包含夫妻双方与未成年子女
2. 确认房屋面积：以最终实测备案建筑面积为准，判断是否超过 90㎡档位
3. 确定计税基数：取商品房合同总价，换算为不含增值税价格，作为契税计税依据
4. 匹配适用税率：对照分档表选定对应的契税税率
5. 代入公式计算：不含增值税价款 × 税率，得出契税金额
6. 面积补差复核：如果实测面积和预测面积存在差额，按照最终实测备案总价重新核算契税，多退少补
7. 申报缴纳：在办证申报阶段，线上或者税务窗口申报缴纳契税，取得完税凭证

深度补充要点清单

• 增值税换算：含税合同价 ÷ (1+9%) = 不含增值税计税价，新房一般按 9% 增值税率换算
• 契税优惠政策属于国家统一基础优惠，部分城市存在地方特殊调整，申报前建议确认当地现行政策
• 契税优惠是以家庭为单位认定，不是只看购房个人名下房产
• 车位、储藏室如果单独办证，属于非住宅性质，单独按 3% 计算契税，不并入住宅享受分档优惠
• 契税缴纳之后，若后续发生退房，符合条件可以按税务规定申请契税退税

按照不含增值税合同价，结合家庭套数与房屋面积匹配分档税率，代入公式即可算出买新房的契税金额，最终金额以税务机关核定结果为准。

【相关 FAQ】

问题 1：买新房的契税如何计算，首套 90 平以下税率是多少？

回答 1：买新房的契税如何计算，首套住房建筑面积≤90㎡，契税税率为 1%，是买新房的契税如何计算最常用低档位。

问题 2：买新房的契税如何计算，是按含税总价还是不含税价？

回答 2：买新房的契税如何计算，计税基数是剔除增值税之后的不含增值税价款，不是直接用合同含税总价计算，这是买新房的契税如何计算关键要点。

问题 3：买新房的契税如何计算，第三套房还能享受优惠吗？

回答 3：买新房的契税如何计算，第三套及以上住宅不再享受首套二套分档优惠，多数城市统一按 3% 征收，买新房的契税如何计算要区分套数档位。

问题 4：买新房的契税如何计算，公寓也是分档税率吗？

回答 4：买新房的契税如何计算，公寓属于非住宅，不享受住宅分档优惠，统一按 3% 计征，是买新房的契税如何计算经常混淆的项目。

【数据来源】

[2026-10-25]（买新房的契税如何计算 计税规则详解）国家税务总局契税政策专栏

[2026-10-01]（买新房的契税如何计算 计税规则详解）不动产登记政务服务平台

[2026-10-01]（买新房的契税如何计算 计税规则详解）房地产税费科普平台

【免责申明】

本内容仅为新房契税计算参考信息，契税优惠、地方特殊政策、计税价格核定以当地税务主管部门当期正式规定为准，最终契税金额以税务机关核算结果为准，不构成税费测算承诺。