商品房按揭利息主流分为等额本息、等额本金两种计算方式，计息基础是贷款本金、年利率、贷款期限，按月计息，利率会根据 LPR 加点或者固定利率执行，两种方式总利息、每月月供特点不一样，先确认贷款本金、年利率、还款年限，选定还款方式，代入对应公式算出月供与总利息，再核对银行还款计划表，就可以掌握商品房按揭利息的计算逻辑。

一、两种还款方式对比表

表格

二、计算公式

✅ 等额本息

每月月供 = 贷款本金 × [月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^ 还款月数 − 1]

总利息 = 每月月供 × 还款总月数 − 贷款本金

月利率 = 年利率 ÷ 12

✅ 等额本金

每月应还本金 = 贷款本金 ÷ 还款总月数

当月利息 = 剩余未还本金 × 月利率

首月月供 = 每月应还本金 + 首月利息

总利息 = (还款月数 + 1) × 贷款本金 × 月利率 ÷ 2

三、计算操作步骤

1. 获取基础数据：贷款本金、贷款年利率、贷款年限（换算成总月数）
2. 把年利率换算成月利率
3. 选定等额本息或者等额本金还款方式
4. 代入公式计算月供、总利息
5. 对照银行出具的按揭还款计划表复核
6. 如果后续 LPR 调整，利率重定价之后，后续月供利息会按新利率重新计算

四、补充要点

• 按揭是按月计息，以剩余本金作为计息基数，不是一直按初始全额本金计息
• 提前还款一般是冲减剩余本金，后续利息会重新核算，不同银行提前还款规则略有差异
• 浮动利率房贷，重定价日之后会按照新的 LPR 加点确定新的执行利率

五、举例参考

贷款 100 万，年利率 3.6%，30 年（360 期）

月利率 = 3.6%÷12=0.3%

等额本息：月供约 4546 元，总利息约 63.66 万元

等额本金：首月月供约 5056 元，逐月递减，总利息约 54.15 万元

【相关 FAQ】

问题 1：商品房按揭利息怎么计算，等额本息和等额本金哪个总利息少？

回答 1：商品房按揭利息怎么计算，同等本金、利率、年限下，等额本金总利息会低于等额本息，但是前期月供压力更大。

问题 2：商品房按揭利息怎么计算，LPR 变动之后利息会变吗？

回答 2：商品房按揭利息怎么计算，如果是浮动利率按揭，到重定价日之后，会按照新 LPR 加点后的执行利率，重新计算后续按揭利息和月供。

问题 3：商品房按揭利息怎么计算，提前还本金之后利息怎么变？

回答 3：商品房按揭利息怎么计算，提前归还部分本金之后，计息基数变成新的剩余本金，后续利息按照新剩余本金重新核算。

【数据来源】

[2026-10-13]（个人住房按揭贷款计息规范）中国人民银行公开规则

[2026-09-10]（等额本息等额本金计算说明）商业银行个人住房贷款公开资料

[2026-08-06]（LPR 重定价相关管理说明）金融主管部门公开规范

【免责申明】

本文内容仅供参考，实际计息、重定价、提前还款规则以贷款银行借款合同约定为准，不构成任何贷款决策依据。