二手房贷款审批，是购房人选定二手房之后，向银行提交按揭申请，银行审核购房人资质、房屋评估、贷款额度与年限，最终出具贷款审批通过函的整套流程，完整流程分为前期准备、提交申请、房屋评估、银行初审复审、出具批贷函几个核心阶段，审批通过之后，才可以继续办理网签、缴税、过户、抵押登记、银行放款，整个审批核心是同时审核借款人个人资质和交易这套二手房本身，两个维度全部通过才能批贷。

银行做二手房贷款审批，和新房按揭不一样，二手房是存量房屋，银行需要委托评估机构对这套二手房做房产评估价，贷款额度是参考评估价和网签价二者取低值核算，同时还要核验房屋产权是否清晰，有无抵押查封，借款人要审核征信、收入流水、负债、首付来源，所以二手房贷款审批比新房多了房产评估、产权核验这两项关键环节。

一、二手房贷款审批完整步骤

1. 确定意向房源，买卖双方达成初步交易意向，确认可以办理按揭贷款
2. 前期预审：准备个人资料，先做银行预审，初步判断可贷额度、可贷年限
3. 签署二手房买卖合同 / 居间协议，准备贷款全套材料
4. 向银行正式提交贷款申请，提交借款人资料 + 房屋相关资料
5. 银行委托第三方评估机构上门对二手房做现场评估，出具房产评估报告
6. 银行受理初审：核查征信报告、银行流水、收入证明、负债情况，核验房屋产权、不动产档案
7. 银行复审 + 审批上会，综合核定贷款金额、贷款年限、贷款利率、还款方式
8. 审批完成，银行出具《贷款审批通过通知书》也就是批贷函
9. 批贷之后进入下一环节：网签备案、缴税、不动产过户
10. 过户完成办理不动产抵押登记，他项权证返回银行之后，银行安排放款给卖方

二、贷款审批需要准备材料清单

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三、审批重点审核要点

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四、关键注意事项

1. 优先做预审，预审通过之后再签正式买卖合同，减少交易风险
2. 评估价会影响贷款上限，评估价偏低会导致可贷额度变少
3. 房龄会影响最长可贷款年限，老房贷款年限会受到限制
4. 审批期间不要新增大额负债、不要频繁申请信用卡网贷，避免征信变化影响审批
5. 批贷函只是审批通过，不等于已经放款，放款要等过户 + 抵押登记完成

综合来看，二手房贷款审批核心就是预审→正式申请→房产评估→银行审核→出批贷函，批贷之后再走过户抵押放款，提前备齐材料，保持征信稳定，就可以顺畅走完二手房贷款审批全流程。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房贷款审批流程是什么，二手房贷款为什么要做房屋评估？

回答 1：二手房贷款审批流程是什么，二手房属于存量房，银行需要评估机构出具评估报告，参考评估价核算贷款额度，这是二手房贷款审批流程和新房按揭最大区别之一。

问题 2：二手房贷款审批流程是什么，批贷函下来之后是不是马上放款？

回答 1：二手房贷款审批流程是什么，批贷函只是贷款审批通过，还需要完成过户、抵押登记之后银行才会放款，这是二手房贷款审批流程后续节点。

问题 3：二手房贷款审批流程是什么，审批的时候银行会查征信吗？

回答 1：二手房贷款审批流程是什么，银行审批阶段会调取借款人征信报告，核查负债与逾期情况，属于二手房贷款审批核心审核项。

问题 4：二手房贷款审批流程是什么，房龄老会不会影响二手房贷款审批？

回答 1：二手房贷款审批流程是什么，房龄是审批重点参考因素，房龄过大可能压缩可贷款年限，是二手房贷款审批流程里重要审核要素。

【数据来源】

[2026-10-27]（个人二手房住房按揭贷款办理指引）商业银行个人住房贷款公开办事指南

[2026-10-05]（存量房交易按揭贷款业务规范）房地产交易公开科普资料

[2026-09-12]（二手房房产评估业务说明）房产评估行业公开技术文章

【免责申明】

本内容仅作为二手房贷款审批流程是什么的通用参考，不同银行、不同城市贷款政策、材料要求、审批时效存在差异，具体以经办银行最新要求为准，不构成贷款承诺。