商铺租赁涉及出租方多项税费申报缴纳，同时商铺租赁后的装修权责、审批、折旧、续租处置都需要在租赁合同提前约定清楚，各地对于商铺租赁税费存在综合征收率与分项计税两种执行方式，个人出租商铺和企业出租商铺计税口径有区分，装修部分重点明确装修审批手续、装修出资主体、租期届满装修附着物归属、装修相关税务处理这几项核心内容，办理的时候可以直接对照当地税务机关公示口径核算税费，并且在签约阶段就把装修相关条款写入合同，后续履约过程可以按照合同约定和税务规定完成申报。

一、商铺租赁应缴纳税费分项说明

商铺出租的纳税主体一般为出租方，也就是产权所有人，承租方主要是配合取得租赁发票，部分合同会约定税费由承租方承担，属于民事约定，纳税法定主体不变。

表格

综合征收率说明：很多地区税务大厅针对个人商铺出租代开发票，采用综合征收率一次性合并计税，不用单独拆分每一个税种，综合征收率数值由当地税务部门制定，不同城市、不同年度会有调整，代开之前可以提前咨询办税大厅确认当期综合征收率。

举例参考：月租金 24000 元（不含税），房产税 = 24000×12%=2880 元；增值税按 5% 征收率 = 24000×5%=1200 元，城建税及附加按增值税计算。

二、商铺租赁后装修核心要点

1、装修前置审批

• 商铺装修开工前，需要确认物业装修管理要求，办理物业装修报备手续
• 涉及改动墙体、消防系统、外立面，需要按要求办理消防、规划相关审批备案
• 装修方案不能改变房屋主体承重结构，不能违反消防规范

2、装修出资与权责划分

• 承租方自行装修：一般是承租方承担装修全部费用，合同需要约定租期到期后，可拆除动产类装修物，固定附着在墙体地面的装修附着物归属
• 出租方提供精装交付：出租方完成基础装修后交付商铺，合同标注交付装修标准清单
• 添附装修：租期内承租方新增装修，合同可约定续租补偿、到期拆除复原义务

3、装修相关税务处理

• 企业承租方发生的商铺装修支出，作为长期待摊费用，在租赁剩余租期内分期摊销，可按企业所得税相关规定税前扣除
• 装修支出不属于商铺租金，不并入租金收入计征房产税，区分租金和装修工程款，开票项目分别开具

4、装修施工与验收

• 选择具备对应施工资质施工单位，签订装修施工合同
• 完工之后组织物业、消防验收，验收合格之后正式投入经营

三、办理步骤

1. 签订正式商铺租赁合同，合同写明租金金额、付款周期、税费承担约定、装修权责、装修附着物归属条款
2. 出租方携带房产证、租赁合同、身份证明，前往税务机关申请代开增值税租赁发票，选择分项计税或者综合征收率方式核算缴纳商铺租赁各项税费
3. 承租方拿到租赁发票之后，同步启动装修报备，向物业提交装修图纸，如需消防改造同步办理备案
4. 装修施工完成，完成验收，正式开业经营
5. 后续每期收取租金，按期申报商铺租赁对应各项税费；企业承租方按期对装修长期待摊费用做账务摊销处理
6. 租赁期满，按照合同约定处理装修附着物，续租或者退租交接

四、总结

商铺租赁税费核心是房产税 12%、增值税以及附加税费、印花税，个人出租还涉及财产租赁个税，企业出租并入企业所得税，各地可使用综合征收率代开发票简化申报；商铺租赁后的装修重点是提前在合同约定出资、审批、附着物归属、摊销税务处理，按物业和消防规范完成报备验收，签约和办税同步推进，就可以顺畅完成商铺租赁与装修全流程。

【相关 FAQ】

问题 1：商铺租赁代开发票，商铺租赁综合征收率和分项计税可以自由选择吗？

回答 1：商铺租赁代开发票是否支持两种方式选择，以当地税务机关办税窗口规定为准，部分地区个人商铺出租统一执行商铺租赁综合征收率，企业出租商铺一般采用分项计税，办理商铺租赁开票前可以提前确认当地执行口径。

问题 2：商铺租赁之后承租方做的装修，退租的时候装修部分可以抵扣商铺租赁税费吗？

回答 2：商铺租赁的装修支出不能直接抵扣商铺租赁应缴税费，企业承租方的装修长期待摊费用，是在企业所得税汇算时按规定摊销扣除，和商铺租赁房产税、增值税属于不同计税项目，不能互相抵扣。

问题 3：商铺租赁合同里面约定全部商铺租赁税费由承租方承担，这个约定有效吗？

回答 3：商铺租赁税费民事约定由承租方承担是有效的合同约定，但是法定纳税主体依旧是出租方，也就是产权所有人，税务申报名义主体不变，只是商铺租赁税费的实际资金由承租方支付。

问题 4：商铺租赁装修改动消防，会不会影响商铺租赁发票开具？

回答 4：商铺租赁发票开具只和租赁合同租金相关，装修消防审批是装修施工环节手续，商铺租赁开票不需要消防审批完成，但是商铺正式经营需要消防验收合格，两项业务相互独立。

【数据来源】

[2026-06-15]（不动产经营租赁税收征管指引）国家税务总局公开政策栏目

[2026-03-20]（经营性商铺租赁装修管理规范）住房和城乡建设部门公开业务指引

[2025-11-08]（个人出租不动产综合征收率办税指南）地方税务局办税公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为商铺租赁税费与装修业务参考，各地税收综合征收率、审批细则会随政策调整，实际办理以主管税务机关、物业及消防主管部门最新正式文件与窗口答复为准，不构成税务、法律专业意见。