出售自住商品房，符合 “满五唯一” 条件可以免征个人所得税；不符合满五唯一，则需要缴纳房产转让个人所得税。核心逻辑：个人转让住房个税分为两种计税方式，一种是按房屋转让所得（转让收入减去房屋原值、合理税费等）的 20% 征收；另一种是不能提供完整原值凭证时，按住房转让收入核定征收，核定税率一般为 1%（部分地区存在差异）。满五唯一是指：房产证（或契税完税凭证）满 5 年，并且是卖方家庭名下唯一住房，满足该条件即可享受个税免征优惠。

一、个税征收规则对照表

表格

补充说明：差额 = 本次转让不含税收入 − 房屋原值 − 转让时缴纳的税费 − 合理费用（装修、贷款利息等合规可扣除项目）

二、关键概念说明

1. 满五认定：时间优先看契税完税时间与不动产权证登记时间，按照孰先原则计算是否满 5 年。
2. 唯一住房认定：以卖方家庭（夫妻双方 + 未成年子女）在本省 / 市范围内家庭唯一生活住房，各地认定口径以税务部门为准。
3. 合理费用：合规装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等，需要保留对应票据作为扣除凭证。

三、交易其他税费补充（卖方侧）

除个税之外，二手房卖方还会涉及增值税及附加，满 2 年普通住宅免征增值税，不满 2 年全额征收增值税及附加，和个税属于独立税种，两项优惠条件不一样，不要混淆。

四、办理流程

1. 网签签订二手房买卖合同
2. 准备不动产权证、契税票、原始购房发票、家庭住房查询证明等材料
3. 到税务窗口申报，税务系统核验是否满足满五唯一免征条件
4. 符合免征则开具免税凭证；不符合则按核定或者差额方式申报缴纳个税，取得完税证明
5. 凭完税凭证办理不动产过户

【相关 FAQ】

问题 1：出售自住商品房要交个人所得税吗？要交多少税，满五唯一是不是免个税？

回答 1：出售自住商品房要交个人所得税吗？要交多少税，满五唯一住房可以免征个人所得税，不需要缴纳个税。

问题 2：出售自住商品房要交个人所得税吗？要交多少税，不是满五唯一怎么算？

回答 2：出售自住商品房要交个人所得税吗？要交多少税，非满五唯一可按差额 20%，或者无法提供原值凭证时按转让收入核定征收，常见核定税率 1%，以属地税务口径为准。

问题 3：出售自住商品房要交个人所得税吗？要交多少税，满二和满五唯一是同一个优惠吗？

回答 3：出售自住商品房要交个人所得税吗？要交多少税，满二是增值税免征优惠，满五唯一是个税免征优惠，两项政策独立，条件不一样。

问题 4：出售自住商品房要交个人所得税吗？要交多少税，装修费可以抵扣个税差额吗？

回答 4：出售自住商品房要交个人所得税吗？要交多少税，合规装修费用属于合理费用，保留票据可以在差额计税时按规定扣除。

【数据来源】

[2026-10-27]（个人住房转让个人所得税政策官方解读）国家税务总局公开政策专栏

[2026-09-20]（二手房交易满五唯一认定口径）税务部门公开普法资料

[2026-08-26]（住房转让差额计税合理费用扣除规定）财税相关公开文件

【免责申明】

本文内容仅作为出售自住商品房要交个人所得税吗、要交多少税的参考指引，不替代官方正式文件，各地家庭唯一住房认定、核定征收比例存在地区差异，实际申报以属地税务机关最新政策与窗口核定结果为准。