商品房预售合同，指的是房地产开发企业已经取得商品房预售许可证，在房屋还没有竣工交付之前，和购房人签订的、约定将来竣工之后转移房屋所有权的书面合同，也就是大家常说的期房买卖合同，这份合同会写明房屋坐落、预售面积、价款、付款方式、交房时间、办证时间、违约责任等核心条款，是期房阶段重要的法律凭证；商品房预售面积，是预售阶段测绘机构按照规划图纸预先测算出来的面积，一般由套内建筑面积加上分摊的共有建筑面积组成，属于预测绘面积，等到项目竣工之后，还会做竣工实测绘，最终不动产权证登记面积以实测面积为准。

一、商品房预售合同核心要点

表格

二、商品房预售面积计算公式

✅ 预售建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊共有建筑面积

✅ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积

✅ 分摊共有建筑面积：按照规定，把本栋楼公共部位（楼梯间、电梯井、公共过道、设备间等），按照分摊系数，分摊到每一户

分摊系数 = 整栋应分摊共有建筑面积 ÷ 整栋套内建筑面积总和

本户分摊面积 = 本户套内建筑面积 × 分摊系数

三、预售面积测算完整步骤

第一步 依据审批通过的规划施工图，绘制户型分层图纸

第二步 由具备资质的房产测绘单位开展预测绘，逐户计算套内使用面积、墙体、阳台面积，算出套内建筑面积

第三步 统计整栋楼可以纳入公摊的公共部位总面积，剔除不能分摊的空间

第四步 计算分摊系数，逐户算出每户公摊面积

第五步 套内面积 + 公摊面积，得到每户预售建筑面积，写入商品房预售合同

四、关键认知清单

✅ 预售面积是预测绘，不是最终产权登记面积

✅ 竣工之后会重新实测绘，最终产权证面积以实测为准

✅ 预售合同里面的面积误差处理条款，是后期面积补差的依据

✅ 只有取得预售许可证，签订的预售合同才属于规范有效的预售合同

商品房预售合同是开发商取得预售证之后，针对未竣工期房和购房人签订的远期产权转移合同；预售面积是图纸预测绘得出，由套内建筑面积加上公摊共有建筑面积构成，竣工后实测绘结果作为最终产权登记面积。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房预售合同是什么概念，没有预售证签的合同属于预售合同吗？

回答 1：商品房预售合同的前提是开发商已经取得预售许可证，未取得预售证签订的期房协议，不属于规范的商品房预售合同。

问题 2：商品房预售面积如何计算，阳台是全部计入吗？

回答 2：商品房预售面积计算时，封闭阳台一般全部计入套内面积，未封闭阳台按照规范折算计入，具体按照房产测绘规范执行。

问题 3：商品房预售合同是什么概念，预售面积和房产证面积不一样怎么办？

回答 3：商品房预售合同已经约定面积误差处理方式，预测面积和最终实测面积存在差异时，按照合同约定进行房款多退少补。

问题 4：商品房预售面积如何计算，公摊包含哪些部位？

回答 4：商品房预售面积里的公摊一般包含本栋楼电梯井、楼梯间、公共走道、设备机房等公共部位，按照分摊系数分摊到户。

【数据来源】

[2026-10-22]（商品房预售管理办法解读）住建普法专栏

[2026-09-18]（房产测绘规范 预测绘面积计算规则）测绘行业科普平台

[2026-08-10]（商品房预售合同面积差异处理条款说明）不动产交易服务平台

【免责申明】

本文内容仅为商品房预售合同与预售面积计算科普参考，各地测绘细则、面积误差处理规则以当地住建、不动产登记部门现行规定为准。