土地他项权证，是土地登记机关依法颁发，证明土地他项权利（最常见为土地抵押权）已经登记的法定凭证，核心作用就是登记公示土地上除所有权、使用权之外的其他权利，债权人持有该证书，代表对应的土地抵押权利完成官方登记，具备登记公示效力，过去按揭贷款、土地抵押融资业务中经常使用，现在不动产统一登记之后，相关抵押登记已经整合进不动产权证书登记体系，不再单独核发老式土地他项权证，了解土地他项权证的概念、登记逻辑、办理和注销规则，有助于理解早年土地抵押业务，也能分清老证和现在不动产抵押登记的区别。

一、土地他项权证基础概念

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二、土地他项权证办理流程

1. 签订抵押合同：抵押人和抵押权人协商一致，签订土地抵押相关合同，明确抵押土地、债权金额、期限
2. 准备申报材料：土地使用权证、抵押合同、双方身份证明、主债权合同等材料
3. 提交登记申请：向原土地登记部门提交他项权利登记申请
4. 审核登记：登记机构核验权属、材料，审核通过之后完成登记簿记载
5. 核发证书：审核完成，向抵押权人发放土地他项权证

三、土地他项权证注销办理

1. 适用情形：贷款结清、主债权消灭、抵押合同终止之后，需要办理抵押注销登记
2. 办理主体：抵押双方共同申请，一般由银行配合借款人办理
3. 所需材料：土地他项权证原件、债权结清证明、抵押注销申请、身份证明、原土地使用权证
4. 办理结果：登记机构注销登记簿上的他项权利记载，原土地他项权证收回或者作废，土地恢复无抵押状态

四、不动产统一登记之后的变化

1. 机构改革、不动产统一登记落地之后，土地和房屋合并为不动产统一登记，抵押登记记载在不动产登记簿，出具不动产登记证明，替代原来单独的土地他项权证
2. 早年已经办理的土地他项权证，在业务上仍然认可其历史登记效力，后续换证、解押按照不动产登记现行规则办理
3. 现在新办土地抵押，不再单独申请土地他项权证，统一走不动产抵押登记业务

五、土地他项权证和土地使用权证区分

• 土地使用权证：证明权利人拥有土地使用权，属于主权利证书
• 土地他项权证：证明土地之上设定抵押等他项权利，属于附属权利登记凭证，所有权和使用权主体没有变更

掌握土地他项权证相关知识，可以看懂早年土地抵押档案，也能理解现在不动产抵押登记制度的演变逻辑。

【相关 FAQ】

问题 1：土地他项权证是不是代表拥有这块土地？

回答 1：土地他项权证只是他项权利登记凭证，一般是抵押权登记，并不代表取得土地使用权，这是土地他项权证核心要点。

问题 2：贷款还清之后土地他项权证怎么处理？

回答 1：贷款结清之后，需要办理抵押注销登记，交回土地他项权证，完成登记簿注销，是土地他项权证常规收尾流程。

问题 3：现在还能新办土地他项权证吗？

回答 1：不动产统一登记之后不再单独核发土地他项权证，新抵押统一办理不动产抵押登记，这是土地他项权证制度重要变化。

问题 4：土地他项权证一般是谁持有？

回答 1：土地他项权证通常由抵押权人（银行等债权人）持有，抵押人保留土地使用权证，属于土地他项权证常规持有方式。

【数据来源】

[2026-10-28]（土地他项权证 含义办理与注销知识详解）不动产登记公开法规资料

[2026-09-17]（土地他项权利登记制度解读）自然资源登记资讯平台

[2026-08-09]（不动产统一登记改革科普）登记公开资料库

【免责申明】

本文内容基于公开法规资料整理，仅供学习参考，历史土地登记业务、注销换证办理要求以属地不动产登记中心现行规定为准，各地历史档案办理要求存在差异，不构成登记办理承诺。