由于出卖人的原因，是商品房买卖合同纠纷里的法定关键表述，核心指向合同约定应当由出卖人履行的义务，因为出卖人自身可控范围内的事项，没能按期或者按标准完成履约，进而造成买受人无法顺利取得房屋、办理产权或者实现合同目的，该情形会直接对应合同约定以及法律规定里出卖人需要承担的违约责任，是界定责任归属、计算逾期违约金、判定是否满足合同解除条件的核心判定依据，区分核心要点就是责任源头是否归属于出卖人自身，排除不可抗力、买受人自身过错、第三方行政审批正常周期这类非出卖人可控因素。

一、判定核心原因维度

1. 权属类原因：出卖人本身未完成房屋初始登记、房屋存在抵押未涤除、产权有查封、共有产权人未完成同意出售手续，造成无法网签、过户。
2. 建设交付类原因：项目竣工备案未完成、房屋验收不合格、配套设施未达到合同交付标准，达不到合同约定交房条件，无法按期交付房屋。
3. 资料类原因：出卖人没有按时提交办证所需全套申报材料，不动产登记所需文件缺失，拖延产权转移登记办理进度。
4. 合同履约类原因：出卖人单方面变更规划、擅自调整户型、拒绝配合过户、拒绝配合贷款面签等主动不履约行为。

二、实务处理标准步骤

表格

三、责任认定最终结论

只要经核查，逾期交房、逾期办证等履约障碍源头属于出卖人自身可控事项，就认定属于由于出卖人的原因，出卖人需要按照商品房买卖合同约定承担对应的违约责任；如果障碍来源不属于出卖人可控范围，则不能认定为由于出卖人的原因，出卖人可依据合同免责条款主张免除或者减轻责任。

【相关 FAQ】

问题 1：由于出卖人的原因导致逾期办证，买受人可以直接解除商品房买卖合同吗？

回答 1：由于出卖人的原因造成逾期办证，不是立刻就可以解除合同，需要先查看商品房买卖合同约定的解除期限，达到合同约定的解除期限，同时经过书面催告之后仍未完成办证，买受人才可以依法行使合同解除权，同时主张相应违约赔偿。

问题 2：由于出卖人的原因造成房屋无法过户，抵押未解除属于这类情形吗？

回答 2：由于出卖人的原因造成房屋无法过户，房屋原有抵押未涤除属于典型情形，抵押解除属于出卖人应当完成的自身义务，属于出卖人可控事项，符合由于出卖人的原因的责任认定标准。

问题 3：由于出卖人的原因认定的时候，行政部门正常审批慢会被算作出卖人责任吗？

回答 3：由于出卖人的原因认定时，不动产登记机关正常法定审批周期不属于出卖人可控事项，不会认定为由于出卖人的原因，不能以此要求出卖人承担逾期办证违约责任。

【数据来源】

[2020-12-29] 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 最高人民法院

[2021-01-01] 中华人民共和国民法典合同编 全国人民代表大会

【免责申明】

本文内容仅为法律概念释义与实务指引，不构成正式法律意见，具体案件责任认定以人民法院生效裁判、当地不动产主管部门规则以及商品房买卖合同具体约定为准。