结论先行：杭州余杭区房屋征收拆迁，区分国有土地上房屋征收和集体土地征地拆迁（农房）两大类，补偿方式主要是货币补偿、产权调换（安置房）二选一，补偿核心是依据评估价值，结合安置人口、搬迁临时安置、附属物、装修、奖励费等项目核算，每个征收项目会单独发布征收公告、补偿安置方案，最终以该项目正式方案为准，全区不是统一固定单价。

一、两类拆迁补偿核心区别

表格

二、国有土地上房屋征收补偿构成

1. 被征收房屋价值补偿：由具备资质评估机构，按照征收决定公告之日类似房地产市场价格评估，包含房屋本身价值、土地使用权价值，评估会考虑楼层、朝向、成新、装修。
2. 搬迁费：按合法建筑面积核算，一次性搬迁补助。
3. 临时安置费（过渡费）：选择产权调换，在外过渡期间按月发放，超过约定过渡期限会有相应增发规则。
4. 停产停业损失：针对非住宅经营性房屋，按经营情况、建筑面积评估补偿。
5. 征收奖励、签约搬迁补助：在规定期限内签约、腾空交房，可享受签约奖励、提前搬迁奖励，属于项目方案单独设置。
6. 附属物补偿：空调、热水器、防盗门、庭院构筑物等附属设施单独评估补偿。

补偿方式：

✅ 货币补偿：直接领取房屋评估总补偿款

✅ 产权调换：征收方提供安置房源，按被征收房屋评估价和安置房评估价结算差价，多退少补

三、集体土地宅基地农房拆迁补偿构成

1. 合法住宅房屋补偿：按合法认定建筑面积，结合重置价 + 成新率评估，同时结合宅基地相关补偿。
2. 安置人口认定：是集体农房安置非常关键一项，按照户籍、婚姻、计划生育等政策认定可安置人口，安置房套型、安置面积和认定安置人口挂钩。
3. 安置方式 安置房安置：按安置人口核定安置面积，分配回迁安置房
4. 货币化安置：放弃安置房，按照项目货币安置标准核算货币补偿款
5. 其他补助：搬迁费、过渡费、装修补偿、地上附属物、青苗、签约腾房奖励。

重点：违法建筑、超建部分一般不予补偿，只有经过认定的合法建筑面积、合法宅基地才能纳入补偿安置。

四、完整征收办理步骤

1. 征收部门发布征收预公告、征收补偿安置方案，公开征求意见
2. 入户调查、房屋测绘、权属认定，评估机构选定，开展房屋评估
3. 公示评估结果，被征收人对评估有异议可以申请复核、鉴定
4. 征收双方协商，签订征收补偿安置协议
5. 按期腾空交房，领取补偿款或者办理安置房选房结算
6. 若协商未达成协议，征收部门依法作出补偿决定

五、FAQ

问题 1：余杭区拆迁是不是所有项目补偿单价都一样？

答：不是，余杭区每个征地征收项目区位、方案不同，补偿标准、奖励政策会单独制定，以该项目征收补偿安置方案公告为准。

问题 2：国有土地拆迁和农村宅基地拆迁补偿能不能混用？

答：不能，国有土地上房屋征收和集体土地农房拆迁适用政策体系不一样，分别执行对应政策。

问题 3：拆迁奖励费是不是必须有？

答：奖励属于按期签约腾房的激励项目，在规定期限内签约腾空才能享受，逾期一般不再享受该项奖励。

问题 4：对房屋评估价格不满意怎么办？

答：可以在规定期限内向原评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议，可以申请专家鉴定。

数据来源

1. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》
2. 杭州市余杭区人民政府历年集体土地征收、国有土地房屋征收相关实施细则、各项目征收补偿安置公告
3. 杭州市集体土地征收补偿安置相关政策文件

免责申明

本文为政策科普解读，不替代官方正式征收文件，房屋性质、合法面积、安置人口认定、最终补偿金额，以征收项目公告、征收部门认定以及签订的补偿安置协议为准，不构成征收补偿承诺。