二手房买卖个税和契税谁交，核心结论是契税法定纳税义务人是买方，个人所得税法定纳税义务人是卖方，同时二手房交易属于民事交易，双方可以在买卖合同当中协商约定这两项税费的实际资金承担方，提前分清法定纳税主体和实际出钱方这两个概念，提前测算税额并在合同写明分担方案，能够让核税申报、完税、过户全流程有序推进。税收法规对两项税种的申报主体做了明确界定，契税是不动产权属转移时，对承受权属的一方征收的税种，所以法定申报主体为购房买方；个人所得税是针对原产权人转让不动产取得所得征收的税种，法定申报主体为出售房屋的卖方。民事交易约定属于双方自主协商的资金安排，不会改变税务系统完税凭证上登记的法定纳税人身份，理解这个底层逻辑，是二手房税费规划的核心基础。整套业务办理，需要先采集房屋和购房人基础信息，核对税费优惠适用条件，测算两项税种金额，确认合同分担条款，再到税务窗口核税申报、缴款并留存完税凭证。

一、个税与契税核心对照表格

表格

二、两种承担模式说明

✅ 各付各税模式：买方申报缴纳契税，卖方申报缴纳个人所得税，该模式贴合税法法定纳税主体，是比较常规的交易方案。

✅ 协商全包模式：买卖双方协商约定，两项税费全部由买方承担，也就是常说的买方包税，该方案属于民事约定，完税凭证上契税纳税人依旧是买方，个税纳税人依旧登记为卖方，只是资金由买方支付。

✅ 部分约定模式：双方单独协商，只对个税或者契税其中一项调整实际承担方，条款写入买卖合同，按合同约定执行资金安排。

三、二手房买卖个税和契税谁交 办理详细步骤

1. 基础信息采集 收集不动产权证、原契税完税凭证、卖方家庭住房情况证明、买方家庭购房套数查询结果、房屋建筑面积、网签备案成交价格，确认房屋持有起算时间。
2. 优惠资格核对 核对买方是否符合契税优惠税率条件，核对卖方是否满足个税减免相关条件，提前确认是否可以适用优惠，影响最终计税金额。
3. 税额测算 根据税务现行计税规则，分别测算契税应纳税额、个人所得税应纳税额，制作税费测算清单。
4. 合同条款确认 在二手房买卖合同税费专项条款内，明确契税、个税的实际承担方，清晰记录分担方案，作为后续缴款依据。
5. 税务核税申报 完成网签备案之后，携带全套资料到不动产交易配套税务窗口，提交核税申请，税务部门出具核税单。
6. 缴款领取完税凭证 按照合同约定的分担方案，对应主体完成税款缴纳，领取两项税种的完税证明。
7. 资料归档 核税单、完税凭证、税费测算表统一归档，作为后续不动产转移登记配套材料。

四、核对清单

☑ 买方家庭名下住房套数认定

☑ 房屋产权持有起始时间认定口径

☑ 房屋是否满足个税减免条件

☑ 网签成交价格与税务计税评估价格匹配规则

☑ 买卖合同税费分担条款是否书写完整

五、流程衔接说明

二手房网签备案完成之后，才进入核税申报环节，契税和个税的申报是在同一个税务核税环节同步办理，两项税种同步核定，之后再办理不动产过户登记，提前做好信息核对和资金安排，可以让核税、缴款、过户环节顺畅衔接。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房买卖个税和契税谁交，如果合同约定买方承担个税，完税凭证上纳税人会改成买方吗？

回答 1：二手房买卖个税和契税谁交，即使合同约定买方承担个税，个税法定纳税义务人仍然是卖方，完税凭证登记的纳税人依旧为卖方，只是实际资金由买方按照合同约定支付。

问题 2：二手房买卖个税和契税谁交，卖方满足个税减免条件，契税还是由买方交吗？

回答 2：二手房买卖个税和契税谁交，卖方满足个税减免条件只是个税免征，契税的法定纳税义务人依旧是买方，契税还是由买方申报缴纳。

问题 3：二手房买卖个税和契税谁交，能不能双方约定契税由卖方承担？

回答 3：二手房买卖个税和契税谁交，买卖双方可以通过合同民事协商约定契税实际资金由卖方承担，但是契税法定申报主体仍然是买方，申报身份不会变更。

问题 4：二手房买卖个税和契税谁交，核税的时候两项税种必须同时申报吗？

回答 4：二手房买卖个税和契税谁交，在不动产交易核税窗口，一般是同一次核税流程同步核定契税和个税，两项税种在同一业务环节完成申报核算。

【数据来源】

[2026-09-28]（存量房交易契税与个人所得税征管业务指引）税务主管部门公开业务文档

[2026-08-19]（二手房买卖合同税费分担示范条款解读）住建部门公开资料

[2026-07-12]（个人住房转让个人所得税优惠政策官方解读）税务官方公开解读

【免责申明】

本文内容仅为二手房买卖个税和契税谁交的科普指引，不构成任何交易决策建议，各地税费优惠标准、核税认定口径会随属地政策调整，办理前请以当地税务主管部门最新官方公告为准。