商品房里面房屋本身所有权是永久属于产权人的，大家常说的商品房使用年限，指的是房屋所对应的国有土地使用权出让年限，普通住宅类商品房土地使用权出让年限是 70 年，商业用地商品房是 40 年，综合用地商品房是 50 年，年限是从土地出让取得之日开始计算，并不是从买房办证那天起算，土地年限到期之后，住宅类商品房按照相关法律规定可以自动续期，非住宅类商品房到期之后，依照法律规定申请办理续期手续，提前理解土地年限的起算规则和续期安排，就可以清楚掌握商品房使用年限相关安排。之所以要区分房屋所有权和土地使用权，是因为我国土地属于国有，个人购买商品房取得的是房屋永久所有权，同时附带对应地块的国有土地使用权，土地是有出让期限的，这个概念很容易混淆，很多购房者会误以为房子本身只有 70 年产权，实际上房子本身产权永久，只是土地出让有使用期限，不同用地性质对应的出让年限不一样，土地出让起始时间是开发商拿地时间，二手房交易之后，剩余土地年限会在原来出让年限基础上继续扣减，不会因为过户重新计算年限。

不同用地性质商品房土地使用年限对照表

表格

商品房使用年限查询与续期操作步骤

第一步，查询土地出让起始时间，可查看不动产权证、土地出让合同，或者到不动产登记窗口查询宗地信息，核算当前剩余商品房土地使用年限。

第二步，区分房屋是住宅还是非住宅性质，确认对应的续期适用规则。

第三步，住宅类商品房土地年限届满，按法律规定自动续期，后续按官方公布的续期费用相关规定办理对应手续。

第四步，非住宅类商品房土地年限届满，提前关注属地自然资源部门公告，按公告要求提交续期申请。

第五步，续期申请受理之后，按规定办理相关手续，完成土地使用权续期登记。

第六步，续期登记完成之后，不动产相关权益继续有效，可以正常办理后续交易、抵押等业务。

重点补充要点

• 拿地时间：商品房土地年限起点是开发商拿地出让时间，二手房买家接手之后，剩余年限是总出让年限减去已经过去的年限。
• 自动续期：住宅商品房 70 年土地使用权到期自动续期，是法律明确规定的安排，续期费用的减免、缴纳标准，以后续正式出台的配套规定为准。
• 非住宅续期：40 年、50 年商品房到期，不适用自动续期，需要主动申请续期，政府根据公共利益需要等情形按法律规定处理。
• 房屋安全：土地年限和房屋建筑本身安全是独立事项，房屋日常维护、安全鉴定按建筑相关规范执行，不受土地出让年限直接影响。
• 交易核查：购买二手房的时候，可以提前核查宗地剩余土地使用年限，作为购房参考信息。

整套商品房使用年限，核心就是分清房屋所有权永久、土地使用权有出让期限，住宅 70 年、商业 40 年、综合 50 年，起算点是开发商拿地时间，住宅到期自动续期，非住宅到期申请续期，提前查询宗地信息，了解对应续期规则，就可以清晰掌握商品房使用年限到期之后的处置安排。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房使用年限是多少是不是房子 70 年之后就不是自己的？

回答 1：商品房使用年限指的是土地使用权年限，普通住宅商品房土地是 70 年，房屋本身所有权永久属于产权人，并不是 70 年之后房屋不再属于产权人，住宅商品房土地到期可以自动续期。

问题 2：商品房使用年限是多少二手房剩余年限会重新算吗？

回答 2：商品房使用年限从开发商拿地出让之日起算，二手房交易过户之后，商品房使用年限不会重新计算，是在原有出让总年限基础上继续计算剩余年限。

问题 3：商品房使用年限到期怎么办商业公寓怎么处理？

回答 3：商品房使用年限里面商业公寓属于商业用地，土地年限 40 年，商品房使用年限到期之后，非住宅性质不自动续期，需要按照法律规定申请办理续期手续。

问题 4：商品房使用年限到期怎么办续期需要查询哪里信息？

回答 4：商品房使用年限到期之前，可以到不动产登记机构查询宗地出让信息，确认商品房土地使用年限以及到期时间，按照属地自然资源部门公布的续期规则办理对应手续。

【数据来源】

[2026-10-30]（国有土地使用权出让年限与续期指引）自然资源部门公开法规解读

[2026-09-14]（住宅建设用地使用权自动续期相关说明）全国人大相关法律公开释义

[2026-08-07]（商品房宗地年限查询办事规范）不动产登记公开办事指南

【免责申明】

本文内容仅作为商品房使用年限以及到期处置通用参考，续期费用细则、非住宅续期审批细则各地配套政策存在差异，具体办理要求以属地自然资源主管部门最新官方规定为准。