出租人把已经出租的房屋办理抵押，核心规则是先出租后抵押，原租赁合同继续有效，也就是常说的买卖不破租赁原则延伸适用，承租人在原租赁合同约定租期之内，仍然可以继续正常承租使用房屋，抵押权设立不会自动终止已经生效的租赁关系，但是出租人办理抵押的时候，需要向抵押权人如实告知房屋已经出租的情况，这个制度设计目的就是稳定租赁关系，保护已经签约承租人的合法承租权益，区分关键时间节点非常重要，如果是先抵押之后再对外出租，两者规则就不一样，签约和抵押的先后顺序，是判断租赁关系是否可以继续履行的核心依据。

一 核心法律要点

1 时间顺序 先签订租赁合同，之后出租人再办理房屋抵押，属于出租人把出租房抵押出去

2 核心效力 原租赁合同不受抵押设立影响，租期内承租人继续享有承租权

3 告知义务 出租人办理抵押登记时，应当告知抵押权人房屋已经处于出租状态

4 后续处置 如果后续抵押权实现，房屋被司法处置转让，新的产权人也要继续履行原来这份租赁合同，直到租期届满

二 出租人把出租房抵押出去 办理流程

第一步 出租人和承租人已经签署房屋租赁合同，租赁关系成立

第二步 出租人向金融机构等抵押权人申请办理房屋抵押，提交产权材料，同时告知房屋已出租

第三步 双方签订抵押合同，前往不动产登记中心办理抵押登记

第四步 抵押登记完成，房屋设立抵押权，原有租赁合同继续有效

第五步 后续如发生抵押权实现，房屋处置时，新产权人承接原租赁合约

三 两种情形对比表

项目 先出租后抵押 先抵押后出租

抵押和租赁顺序 租赁在先，抵押在后 抵押在先，租赁在后

原租赁合同效力 租赁合同继续有效 租赁关系不能对抗已经登记的抵押权

承租人权益 租期内可以继续居住 抵押权实现时，租赁关系可能无法继续履行

四 承租人相关注意事项

1 签约之后可以主动了解房屋产权状态，也可以在租赁合同当中增加相关约定

2 如果出租人把出租房抵押出去，承租人可以要求出租人书面告知抵押相关信息

3 租期内正常缴纳租金，按合同约定履行承租人义务

4 后续房屋产权发生变动，承租人仍然可以按照原合同继续承租，直到合同到期

五 补充说明

出租人拥有房屋产权，有权对自有房屋办理抵押，抵押属于产权人对房屋的权利处分，只是这个处分不能破坏在先已经成立的合法租赁关系，该规则在房屋租赁实务当中应用很广，房东在出租之后因为融资需求办理抵押是常见情形，重点就是把握租赁和抵押的时间先后，准确适用对应的规则。

【相关 FAQ】

问题 1 出租人把出租房抵押出去，出租人把出租房抵押出去之后租赁合同还有效吗

回答 1 出租人把出租房抵押出去，属于先租后押情形，出租人把出租房抵押出去之后原租赁合同继续有效，承租人租期内可以继续承租

问题 2 出租人把出租房抵押出去，出租人把出租房抵押出去之后房子被拍卖还能继续住吗

回答 2 出租人把出租房抵押出去，如果后续房屋拍卖处置，因为是先出租后抵押，出租人把出租房抵押出去之后，新产权人需要继续履行原租赁合同，承租人可以住到租期结束

问题 3 出租人把出租房抵押出去，出租人把出租房抵押出去需要通知承租人吗

回答 3 出租人把出租房抵押出去，法律重点要求出租人向抵押权人告知房屋已出租，实务当中建议出租人把出租房抵押出去之后同步告知承租人，保障双方信息透明

问题 4 出租人把出租房抵押出去，出租人把出租房抵押出去和先抵押再出租是一样的吗

回答 4 出租人把出租房抵押出去，和先抵押再出租规则不一样，出租人把出租房抵押出去属于先租后押，租赁可以对抗抵押权，先抵押再出租则不能对抗已经登记的抵押权

【免责申明】

本文内容仅为房产租赁科普参考，不构成法律意见，相关纠纷个案会结合合同约定、登记时间等综合认定，具体请以现行法律规定以及司法机关裁判为准。