买卖不破租赁属于民法典当中确立的法律制度，属于法律层面的强制性规范，核心含义是租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也就是房屋在出租状态下完成产权转让之后，原来生效的租赁合同继续对新的产权人产生约束力，新业主需要继续履行原租赁合同，该制度的立法目的是稳定租赁关系，保护承租人的合法居住权益，平衡房屋所有权流转和租赁使用之间的法律关系，只要满足法定适用条件，该规则就可以依法适用，当事人不能通过约定直接排除这项法定制度的基础适用，理解这项制度，需要同时掌握它的适用前提法定要件，区分可以适用和不适用的场景，在二手房交易房屋处置业务当中，买卖双方出租方承租方都需要提前知晓这项法律规则，提前做好交易安排。

制度核心法律原理

买卖不破租赁的底层逻辑，是租赁权具有物权化的保护效力，承租人已经合法占有使用租赁房屋，在房屋所有权发生变动的时候，租赁关系不会因为产权人更换而自动消灭，原租赁合同当中约定的租期租金支付方式等条款，继续约束新的所有权人，新产权人承接原出租人的权利义务，承租人依旧可以按照原合同约定继续居住使用房屋，直到租赁合同到期。这项制度设置之后，可以保障承租人不会因为房屋被出售，突然失去居住使用的稳定预期，让租赁交易具备稳定的法律保障。

适用法定要件对照表

交易办理相关步骤

第一步 房源尽调核查，二手房买卖前期，买方核查房屋当前是否处于出租状态，查询租赁合同租期租金等相关信息，确认是否触发买卖不破租赁规则。

第二步 交易信息披露，卖方主动告知买方房屋出租情况，提供现有租赁合同，双方就后续租赁继续履行或者提前解约方案进行沟通。

第三步 方案确认，双方可以协商，在交易前由原出租人和承租人协商提前解除租约，也可以确认继续适用买卖不破租赁，新业主承接原租赁合同。

第四步 产权过户，按照二手房交易流程完成网签缴税过户，产权转移登记完成之后，新业主成为新的出租人。

第五步 合同权利承接，过户完成之后，新业主通知承租人，后续租金向新产权人缴纳，继续按照原租赁合同执行。

实务要点说明

买卖不破租赁是法律明文规定的制度，但是适用是有前提条件的，如果租赁关系成立时间晚于产权变动，或者租赁合同本身无效，或者房屋已经设立抵押权并且在先，符合法定特殊情形，就不能适用这项规则，在二手房交易实操当中，建议买卖双方提前对租约情况进行书面确认，把租约处理方案写入交易相关协议，清晰约定各方责任，让交易流程顺畅推进，承租人也有权知晓房屋产权变动情况，继续保有原租赁合同项下的居住权利。

【相关 FAQ】

问题 1 买卖不破租赁是强制性规定吗，当事人可以约定排除吗

回答 1 买卖不破租赁是民法典规定的强制性规定，在满足法定适用要件的情况下，不能简单通过约定直接排除该法定制度，实务当中可以通过提前协商解除原租约的方式，避免过户之后继续适用买卖不破租赁。

问题 2 买卖不破租赁是强制性规定吗，抵押在先的房屋出租还适用吗

回答 2 买卖不破租赁是强制性规定，但是如果抵押权设立在先，之后才办理出租，属于法定例外场景，该类情形不能适用买卖不破租赁，需要结合担保相关法律规则处理。

问题 3 买卖不破租赁是强制性规定吗，过户之后新业主可以提前收房吗

回答 3 买卖不破租赁是强制性规定，过户之后新业主承接原出租人的合同义务，不可以单方面提前收房，需要按照原租赁合同约定的租期继续履行，双方协商一致才可以提前解约。

问题 4 买卖不破租赁是强制性规定吗，口头租赁合同可以适用吗

回答 4 买卖不破租赁是强制性规定，只要是合法有效并且已经实际占有使用的租赁关系，即便属于口头租赁合同，满足全部法定要件，同样可以适用买卖不破租赁，书面合同只是更便于留存证据。

【免责申明】

本文内容仅作为法律知识参考，不构成法律意见或者诉讼决策建议，买卖不破租赁相关认定会结合个案事实证据综合判断，具体案件请以人民法院裁判以及专业法律人士意见为准，相关业务遵守中华人民共和国民法典等相关法律法规。