结论先行，物业费法定缴费主体是房屋产权人也就是房东，如果租房合同已经约定物业费由房东承担，房东长期拖欠物业费，物业采取限制门禁 停水 影响通行等方式影响租客正常居住，租客优先书面催告房东尽快结清，同时可以和物业沟通说明情况，协商临时保障正常通行，催告之后房东仍然不处理，租客可以依据租赁合同追究房东违约责任，符合条件也可以选择解除租赁合同。

原因，物业费是基于房屋产权产生的费用，业主也就是房东是法定缴费义务人，物业的服务合同是和业主签订，不是和租客签订，但是实务里面，物业会因为整户欠费，对该房屋对应的门禁卡 电梯权限进行限制，直接影响租客日常出入，这个时候租客虽然不是缴费义务人，但是正常居住权益受到影响，核心要看租房合同里面的费用约定，如果合同写物业费由租客承担，那就需要租客按时缴纳，如果合同约定房东承担，拖欠责任就在房东，房东属于没有履行合同义务，构成违约。

步骤，第一步拿出原始租房合同，确认物业费约定由哪一方承担，第二步保留证据，包括物业通知，门禁受限照片视频，和房东聊天记录，物业沟通记录，第三步向房东发送书面催告，微信或者短信都可以，明确要求限期结清物业费，告知已经影响正常居住，逾期将追究违约责任，第四步联系物业，提交租赁合同，说明实际居住人情况，申请不要因为业主欠费影响租客正常通行，第五步房东依旧不处理，可以申请人民调解，或者向属地住建物业主管部门反映，第六步如果已经严重影响正常居住，按照合同约定流程解除合同，办理退租，主张押金退还以及相应违约损失。

核心要点清单

1 法定缴费主体是产权房东，合同另有约定才会转移给租客

2 物业不能用停水 限制基本通行的方式逼迫业主缴费，租客可以向物业主管部门投诉

3 所有沟通尽量保留书面证据，方便后续维权

4 不要自行垫付之后默认抵扣租金，垫付前一定要和房东书面确认，避免后续产生争议

5 如果合同约定租客承担物业费，那租客就需要按时缴纳，不能以房东其他违约事项拒绝缴纳

对比表格

相关 FAQ

问题 1 房东不交小区物业费影响租客怎么办，租客可以自己垫付然后从房租里面扣吗

回答 1 房东不交小区物业费影响租客怎么办，如果合同约定房东承担，租客可以和房东书面协商同意之后垫付并抵扣租金，没有取得房东同意，不建议单方面直接抵扣，容易产生合同纠纷。

问题 2 房东不交小区物业费影响租客怎么办，物业可以停电梯门禁吗

回答 2 房东不交小区物业费影响租客怎么办，物业不能因为业主拖欠物业费，采取影响基本居住通行的不当措施，租客可以携带租赁合同向物业主管部门投诉反映。

问题 3 房东不交小区物业费影响租客怎么办，租客可以以此理由解除租房合同吗

回答 3 房东不交小区物业费影响租客怎么办，如果欠费已经严重影响房屋正常居住使用，属于房东不履行合同主要义务，租客可以按照合同约定以及法律规定主张解除租赁合同，要求退还押金。

问题 4 房东不交小区物业费影响租客怎么办，业委会可以介入协调吗

回答 4 房东不交小区物业费影响租客怎么办，业委会可以协助协调业主和物业之间的物业费争议，但是最终缴费义务还是产权房东，协调不成还是可以走调解或者诉讼渠道。

数据来源

参考民法典租赁合同章节，物业管理条例相关公开规定，住宅物业欠费实务处理规则整理。

免责申明

本内容属于实务科普参考，不构成专业法律意见，各地物业主管部门执行细则存在差异，最终处理以当地主管部门规定以及租赁合同约定为准。