结论先行：房改房出售时个人所得税，分为两种计税方式，一种是差额征收，也就是转让收入减去房产原值、合理费用之后，按 20% 税率计算；另一种是核定征收，按房屋转让总价乘以核定征收率，常见是 1%，同时满足满五唯一可以免征个税，房改房的原值认定比较特殊，要按照当初房改购房时实际支付的价款，加上按规定缴纳的税费、公摊补价款来确定房产原值。

一 两种计算公式

表格

二 房改房原值包含项目

1 当年参加房改，个人实际向单位支付的购房款

2 房改时补缴的公摊面积价款

3 房改办理产权时缴纳的契税、登记费等相关税费

4 后续出售前，发生的合理费用，比如装修合理票据、贷款利息、中介相关合规费用，据实征收时可以按规定扣除

三 免征个税核心条件 满五唯一

满五：房改房产权证填发日期，或者房改购房缴款凭证日期，满足满五年

唯一：是卖方家庭名下在本省或者本市范围内唯一家庭住房

同时满足满五唯一，出售时免征个人所得税，这个是房改房交易最常用的免税政策。

四 计算实操步骤

第一步 确认房屋产权证时间，判断是否满足满五年，同时查询卖方家庭住房套数，判断是否唯一住房，符合满五唯一直接免征。

第二步 不满足免税条件，收集房改原始购房票据、公摊补缴票据，核对原始房产原值。

第三步 有完整票据，选择差额 20% 据实征收，计算转让收入减去原值与合理费用的差额，乘以 20%。

第四步 原始票据遗失，无法核算原值，申请核定征收，按成交价乘以当地核定税率，一般为 1%。

第五步 申报的时候，把房改原始缴款材料、补公摊凭证提交税务窗口审核，确认计税基数。

五 重点注意事项

1 房改房和普通商品房原值认定不一样，不能直接按当初单位福利分房的评估价，是以个人实际出资部分作为原值核心。

2 成交价如果明显低于同片区市场价，税务部门会按照系统存量房评估价作为计税基准。

3 各地核定征收率存在细微差别，部分地区房改房核定税率和普通二手房保持一致，以当地税务执行口径为准。

4 继承、赠与取得之后再出售的房改房，原值一般沿用原来房改房的原值，不是按继承赠与时候的价格。

5 交易个税纳税义务人是卖方，实际交易中经常会约定由买方承担，这个属于民事约定，不改变税法上的纳税主体。

【相关 FAQ】

问题 1 房改房个人所得税怎么计算，满五唯一可以免吗

答案：房改房个人所得税怎么计算，同时满足满五年并且家庭唯一住房，出售可以免征个人所得税，是房改房交易重要免税政策。

问题 2 房改房个人所得税怎么计算，原值包含补公摊钱吗

答案：房改房个人所得税怎么计算，差额征收的时候，房改补缴公摊面积价款计入房产原值，可以在计算差额的时候扣除。

问题 3 房改房个人所得税怎么计算，原始发票丢了怎么办

答案：房改房个人所得税怎么计算，原始房改票据丢失，无法核算原值，一般采用核定征收，按成交总价乘以核定征收率，多数地区是 1%。

问题 4 房改房个人所得税怎么计算，差额征收税率是多少

答案：房改房个人所得税怎么计算，差额据实征收税率为 20%，计税基数是转让收入扣除房产原值和合理税费之后的差额。

【免责申明】

本文内容仅作为房改房个人所得税计算科普参考，各地税务执行口径、核定征收率、原值认定细则存在差异，最终以不动产交易税务窗口现行政策为准，不构成税务申报承诺。