90 平方一般指房产证上的建筑面积，装修实际面积也就是套内可用装修面积，常规高层住宅公摊普遍在百分之十八到百分之二十五，所以 90 平建筑面积对应的套内建筑面积大多在 67.5 平到 73.8 平之间，而装修公司常说的装修施工面积，还要再扣除墙体本身所占面积，最终净使用面积一般在 60 平到 68 平左右，不同楼栋是板楼还是塔楼，一梯两户还是两梯四户，公摊系数差别很大，不能直接套用固定数值。出现这个差值的原因，是建筑面积包含套内建筑面积加上公摊面积，公摊包含电梯井楼道管道井消防通道外墙一半这些公共区域，这部分业主不能进行室内装修，所以装修报价不能直接按 90 平建筑面积计算，很多业主踩坑就是把建筑面积当成装修实际面积，后期材料人工核算出现偏差，装修公司报价口径如果没有写清楚，很容易产生结算争议。核算的时候第一步找到购房合同或者不动产权证，上面会标注建筑面积和套内建筑面积，第二步拿到户型图，量取每个房间净空长宽，扣除墙体厚度，算出每个房间净面积相加，第三步区分装修报价口径，确认装修公司是按套内建筑面积计价，还是按净使用面积计价，第四步核算地砖乳胶漆吊顶等材料用量，材料测算一般还要加上损耗系数。最终记住，90 平建筑面积没有唯一固定的装修实际面积，最准确的数据是现场实测，购房合同上的套内面积只能作为前期估算参考，正式报价和采购材料之前一定要现场复核。

一、不同住宅类型估算对照表

二、几个容易混淆的面积概念

1 建筑面积，不动产权证登记面积，包含套内加公摊，也就是大家常说的 90 平方，是购房合同签约面积。

2 套内建筑面积，套内使用面积加上套内墙体面积加上阳台面积，这个是装修前期最常用估算基数。

3 套内净使用面积，也叫地面净面积，去掉墙体之后，真正可以铺地砖摆家具的净空间，也就是装修材料测算最贴近的面积。

4 装修报价面积，装修公司自定义口径，有的按套内建筑面积报价，有的按净地面面积报价，还有的会把墙面顶面展开面积单独另外计算，签合同前必须书面确认。

三、现场实测操作步骤

1 准备卷尺或者激光测距仪，关闭房门，逐个房间测量室内净长净宽。

2 每个房间长乘宽得到单间净面积，卧室客餐厅厨卫阳台全部累加。

3 阳台如果是半赠送，注意购房合同里面阳台是按一半面积计入产权，但是装修施工是按阳台全部实际地面施工，测算材料要按全尺寸计算。

4 墙体部分，分户墙内墙厚度一般在 12 公分或者 24 公分，墙体本身不能铺地面，所以净面积会小于套内建筑面积。

5 测算乳胶漆面积，不是地面面积，是墙面加顶面展开面积，常规系数是地面净面积乘以 2.5 到 3 倍，这个是单独展开面积，和装修实际地面面积不是同一个概念。

四、装修报价常见坑点

1 报价单写 90 平，但是没有注明是建筑面积还是套内面积，结算的时候装修公司按建筑面积计费，业主以为是套内，产生差价纠纷。

2 阳台飘窗不计入套内产权面积，但是装修需要施工，很多报价漏项，后期增项加价。

3 墙面面积，地面面积和墙面展开面积不能混为一谈，采购乳胶漆腻子瓷砖的时候，一定要分清是地面面积还是展开面积。

4 赠送空间，比如开发商赠送的设备平台改造区域，产权证上没有 90 平里面，但是装修需要施工，这部分面积要单独加入施工面积核算。

【相关 FAQ】

问题 1：90 平方的房子装修实际面积是多少，能不能直接按 90 平买瓷砖？

回答 1：90 平方的房子装修实际面积是套内净地面面积，一般小于 90 平，不建议直接按 90 平方的房子装修实际面积全额采购瓷砖，要现场实测净地面面积再加损耗，避免材料多买浪费。

问题 2：90 平方的房子装修实际面积是多少，购房合同套内面积是不是就是装修实际面积？

回答 1：90 平方的房子装修实际面积和购房合同套内面积不完全相等，套内面积包含墙体，装修实际净使用面积要扣除墙体，所以 90 平方的房子装修实际面积会比合同套内面积略小。

问题 3：90 平方的房子装修实际面积是多少，板楼和塔楼差别大吗？

回答 1：90 平方的房子装修实际面积差别比较明显，板楼公摊低，90 平方的房子装修实际面积更大，塔楼公摊高，90 平方的房子装修实际面积更小，所以不能统一固定数值。

问题 4：90 平方的房子装修实际面积是多少，装修公司报价按哪个面积？

回答 1：90 平方的房子装修实际面积，部分装修公司按套内建筑面积报价，也有按净使用面积报价，签合同前一定要确认计价口径，避免 90 平方的房子装修实际面积理解不一致造成结算纠纷。

【免责申明】

本文 90 平方的房子装修实际面积是多少属于通用估算说明，不同楼盘公摊墙体结构阳台赠送情况不一样，估算数值仅做前期预算参考，准确数值以购房合同不动产权证以及现场实测为准，装修合同计价请以装修公司书面约定口径为准，因参考本文估算产生预算误差相关风险由使用者自行承担。