核心结论：优先看房屋租赁合同书面约定，合同有约定按合同执行；合同没有明确约定，才按照民法典相关规定来划分责任。物业费原则上产权人也就是房东是法定缴费主体，但是市场上非常常见房东把物业费转嫁给租客承担；家电维修区分两种情况，自然老化故障由房东负责，人为损坏由租客承担，这也是租房最容易产生纠纷的两个点，签合同的时候最好写清楚，不要只靠口头约定。

一 租房物业费责任划分

1 法定基础原则

物业费是基于房屋产权产生，业主（房东）是物业服务合同的缴费义务人，物业公司有权向房东催收物业费。

2 租赁合同约定优先

✅ 合同写明：租客承担物业费 → 租期内由租客按时交给物业或者转给房东代缴

✅ 合同写明：房东承担物业费 → 依然由房东缴纳，不能强制要求租客支付

3 容易争议场景

• 租客欠缴物业费，物业公司依然可以找房东追缴，房东代缴之后，可以依据租赁合同，向租客追偿
• 空置期、交房之前产生的历史欠费，属于房东之前的债务，和新租客无关
• 商业公寓、商住租房，部分会额外有公摊能耗费，同样要在合同写清楚由谁承担

二 租房家电维修责任划分

家电包含空调、冰箱、洗衣机、热水器、燃气灶、油烟机等房东配套提供的家电

1 自然老化、正常使用故障 → 房东承担维修费用

使用年限到了、元器件正常老化、正常使用出现故障，不属于租客过错，房东有义务维修，保证房屋附属设施可以正常使用

2 人为损坏、使用不当 → 租客承担维修 / 更换费用

比如摔碰、进水、违规操作、私自拆机、长期不清洁保养造成损坏，由租客负责

3 合同约定特殊情况

有些合同约定小额维修（比如几十上百元）由租客承担，大额维修房东承担，只要是双方自愿签署，属于有效约定，按合同执行

4 房东怠于维修处理方式

家电故障影响正常居住，租客可以先通知房东限期维修，如果房东长期不修，租客可以自行维修，保留维修票据，从租金里面抵扣，或者以此主张解除合同，这个操作一定要留存通知记录（微信、短信书面通知）

三 签合同建议写清楚的条款

1 物业费：是否由租客承担，缴费周期，逾期产生违约金由谁负责，历史欠费归属

2 家电清单：附家具家电交接清单，登记品牌、新旧程度、通电测试状态，拍照留证

3 维修责任：明确自然老化房东修，人为损坏租客修，约定报修响应时间，小额维修阈值

4 配件更换：是维修还是直接换新，换新之后产权依然归房东，租期结束不能拆走

四 常见纠纷处理思路

1 合同没写物业费，房东事后要求租客交物业费

可以主张法定缴费主体是房东，双方协商，协商不成可以申请人民调解或者诉讼

2 家电坏了房东说是租客弄坏，租客说是自然老化

需要举证，查看使用年限、故障原因，必要时找维修师傅出具故障鉴定说明

FAQ

问题 1 租房物业费可以不交吗？

回答：租房物业费，如果合同约定由租客承担，租客需要按时缴纳，逾期会产生违约金；如果合同没有约定，法定缴费主体是房东，租客没有强制缴纳义务。

问题 2 租房空调自然老化坏了，维修费用谁出？

回答：租房空调属于房东配套家电，正常使用自然老化故障，维修责任归房东，租客人为弄坏才由租客承担。

问题 3 房东拒绝维修家电，租客可以扣租金吗？

回答：租房家电维修责任属于房东的时候，租客书面通知房东后房东拒不维修，租客可以自行维修凭票据抵扣租金，注意一定要留存书面通知和维修凭证。

免责申明

本文为租房合同责任划分通用法律科普，各地司法判例存在细节差异，纠纷处理优先协商，协商不成可通过人民调解、法院诉讼解决，本文不替代正式法律意见。