平时说的 90 平，绝大多数指的是房产证上面的建筑面积 90 平方米，并不是室内可以直接使用的实际面积，实际套内使用面积要看这套房子的得房率，普通高层住宅 90 平建筑面积，套内建筑面积一般大约在 70 到 78 平方米，扣除墙体之后真正能铺地砖的套内净使用面积通常在 63 到 72 平方米左右，原因是建筑面积里面包含公摊面积，像电梯井 楼道 消防通道 大堂 设备间这些公共区域都会分摊到每户，同时套内建筑面积本身还包含室内墙体所占的面积，完整理解可以分清建筑面积 套内建筑面积 套内净使用面积三个概念，结合楼栋是高层还是洋房 一梯几户来估算，最终就能明白 90 平房子真实可利用空间大小。

一 三个面积概念区分

二 不同楼栋类型 90 平估算参考

补充说明：如果是带赠送面积，比如赠送飘窗 设备平台 内凹阳台，赠送部分不计入产权 90 平，改造之后实际可用空间会比上面估算数值更大，但是赠送面积改造要确认物业和规划是否允许，不能违规改建。

三 90 平常规户型空间感受

主流 90 平一般做三室一厅一卫或者两室两厅一卫，客餐厅连通，卧室空间偏紧凑，主卧大概 11 到 14 平方米，两个次卧一般 7 到 9 平方米，厨房 5 到 7 平方米，卫生间 4 平方米左右，这个尺度属于刚需紧凑户型，储物空间规划非常关键，不然会显得拥挤。

四 影响实际面积大小的其他因素

1 公摊大小，同样是 90 平，两梯四户高层公摊大，实际可用面积更小，一梯两户公摊小，空间更宽敞。

2 墙体厚度，剪力墙厚的户型，墙体占用面积更多，净使用面积会变少。

3 阳台计算方式，封闭阳台和半开阳台产权折算规则不一样，会影响套内建筑面积数值。

4 赠送改造，很多新房宣传的高得房率，很大一部分来自可改造赠送空间，不属于产权登记面积。

五 想精准确认的实操办法

第一步 查看购房合同，合同里面会写明建筑面积 公摊面积 套内建筑面积三项数值。

第二步 拿到户型图纸，按照净尺寸，也就是墙内皮到墙内皮，逐个房间长乘宽计算，累加得到净使用面积。

第三步 收房的时候可以请专业验房人员实测复核，对比合同标注面积是否存在误差，面积误差达到合同约定标准可以按条款处理。

【相关 FAQ】

问题 1 90 平的房子实际有多大，90 平是不是就是室内净面积 90 平方

回答 1 90 平的房子实际有多大，90 平一般是产权建筑面积，不是室内净使用面积，里面包含公摊和墙体，真正室内净面积会小于 90 平方米。

问题 2 90 平的房子实际有多大，高层 90 平一般套内大概多少

回答 2 90 平的房子实际有多大，普通高层两梯四户，得房率大多百分之七十五到八十，90 平建筑面积套内建筑面积大约 67.5 到 72 平方米。

问题 3 90 平的房子实际有多大，有赠送面积是不是实际就更大

回答 3 90 平的房子实际有多大，合法可改造赠送面积改造之后实际可用空间会变大，但是赠送面积不计入产权 90 平，改造前要确认是否合规。

问题 4 90 平的房子实际有多大，在哪里可以查到准确套内面积

回答 4 90 平的房子实际有多大，准确套内面积可以查看购房合同，合同会单独标注套内建筑面积，也可以收房之后现场实测墙内皮净尺寸计算净使用面积。

【免责申明】

本文为 90 平房屋面积估算参考，得房率受楼栋设计 公摊 户型结构影响，具体数值以购房合同 不动产证以及实测结果为准，本文不替代官方测绘报告，面积相关纠纷以合同和测绘机构结论为准。