个人自主卖房、不委托中介，完全可以顺利完成全部交易，核心操作分为房源发布、产权核验、签订合同、资金监管、网签缴税、过户交房六大环节；全程依托不动产交易中心自助业务办理，做好房源核验、官方网签、房款资金监管三项基础保障，就能规避交易风险，平稳完成房屋买卖，省去全部中介佣金支出。

一、前期准备：备齐材料 + 核验房屋交易资格

1. 卖方必备全套材料（原件 + 复印件）

1）产权证件：不动产权证书原件；

2）身份材料：房主夫妻双方身份证、户口本、结婚证；单身提供单身证明；共有产权必须全体产权人到场签字；

3）补充材料：原购房合同、契税发票（用于享受满五唯一个税减免）；房屋有按揭抵押的，提前准备贷款结清证明、解押材料；

4）其他：银行卡（用于接收监管房款）、物业费、水电燃气缴费单据国家税务总...。

2. 房屋产权自查（避免无法交易）

1）查询房产状态：到不动产登记中心打印产调单，确认房屋无查封、无冻结、无异议登记、无限售限制；

2）确认抵押情况：有银行按揭的，必须先结清贷款，办理解押手续，拿到解押证明之后才能挂牌交易；

3）确认户口：提前查询房屋内户口，约定迁出时限，避免后续交割纠纷；

4）确认政策：确认房屋满足限售年限，符合当地二手房上市交易条件佛山市人民...。

3. 房源线上自助挂牌（免费发布）

1）渠道：本地住房交易平台、政务 APP、正规房产社交平台；

2）官方房源核验：前往不动产交易中心窗口办理个人房源核验，生成房源二维码，防止一房多卖；

3）发布信息：写明房屋面积、楼层、价格、产权年限、是否满五唯一、有无抵押，附带实拍照片，只接受个人买家看房，拒绝中介对接。

二、中期交易：谈价签约 + 资金安全管控（最核心环节）

1. 实地看房与买家资质核验

1）核对买家身份证原件，确认购房资格；贷款买家可以提前查看征信，避免后期贷款审批失败；

2）现场核验房屋现状，记录水电、物业、装修情况，双方留存房屋照片，作为交房依据。

2. 签订正式合同（使用官方范本）

1）合同文本：直接在住建局官网下载《存量房买卖合同（自行成交版）》，不要使用手写简易合同；

2）关键条款必须写清楚：房屋总价、定金金额、付款方式、网签时间、过户时限、税费承担、户口迁出期限、物业交割内容、违约责任；

3）区分定金与订金：约定支付定金，买方违约定金不退，卖方违约双倍返还定金；同时手写定金收据，双方签字按手印。

3. 办理官方网签备案（杜绝一房多卖）

买卖双方共同到不动产交易窗口，办理个人自主成交网签，合同录入官方系统，生成唯一备案编码；网签锁定房源，同一套房屋无法再次二次签约，保障双方权益，网签全程免费漳州市住房...。

4. 房款必须走资金监管（重中之重）

1）操作方式：买卖双方在政务中心或监管银行开立存量房交易资金监管账户；

2）资金范围：定金、首付款、银行贷款全部存入政府监管账户，严禁直接转入卖方私人银行卡；

3）资金拨付规则：只有不动产过户登记完成，系统确认产权变更成功后，监管账户才会自动把房款拨付到卖方银行卡；交易失败，资金原路退回买方，全程闭环管理，保障钱房两安河南省人民...。

5. 两种付款模式办理步骤

模式 1：全款交易（流程最简单）

谈价签约→房源核验→网签备案→买方全款存入监管账户→双方到场核税缴税→办理不动产过户→过户完成后房款自动解冻→办理物业交割、户口迁出。

模式 2：贷款交易（买方按揭）

1）网签完成后，买卖双方一起到银行办理面签；

2）银行上门评估房产，审批买方贷款资质，出具贷款同意书；

3）买方将首付款存入资金监管账户；

4）完成缴税、过户；

5）新房本抵押给银行，银行放款至监管账户；

6）房款全部到账后，监管资金划转给卖方恩施州人民...。

三、后期收尾：缴税过户 + 物业交割

1. 缴税环节（一窗联办）

买卖双方在不动产中心一窗受理窗口同步完成核税与缴税；卖方提前核对是否满足 “满五唯一” 条件，符合条件可免征个人所得税；所有税费按照合同约定承担，凭完税凭证办理过户手续。

2. 不动产转移登记

双方携带网签合同、完税证明、身份证、不动产权证，提交过户申请；登记部门审核通过后，买方领取新不动产权证，卖方等待监管房款自动到账。

3. 房屋交割清单（逐项交接）

1）结清物业费、水费、电费、燃气费、宽带、有线电视，打印缴费结清凭证；

2）交接房门钥匙、门禁卡、水电气卡；

3）约定户口迁出时间，可预留少量户口保证金，户口迁出后再无息退还；

4）签署房屋交割确认书，交易正式完结。

四、自主交易的避坑要点

1）全程只走官方自助网签 + 资金监管，不做私下转账，不签订阴阳合同；

2）共有房产必须全体产权人到场签字，不能仅由一方代签；

3）房屋有抵押一定要先解押，不解押无法完成过户；

4）所有书面文件、转账凭证、聊天记录全部留存归档；

5）贷款交易一定要等银行出具正式批贷函之后，再办理过户手续。

五、整体流程总结

个人卖房跳过中介，完整流程分为五大阶段：第一步提前自查产权、结清抵押、准备全套证件，办理官方房源核验并免费挂牌；第二步对接个人买家，核验对方资质，签订住建部门标准买卖合同，明确各项权责；第三步前往不动产中心完成自助网签，所有房款全部存入政府资金监管账户；第四步全款或贷款审批完成后，同步办理缴税、不动产过户；最后完成水电物业结清、户口迁出、房屋交接，监管资金自动解冻收款。整个流程均可自行办理，窗口工作人员会提供业务指引，全程无需支付中介费，只要守住网签 + 资金监管两条底线，交易就能平稳顺利完成。

【相关 FAQ】

问题 1：卖房不通过中介如何顺利进行，个人自主卖房可以自行办理网签吗？

回答 1：卖房不通过中介如何顺利进行，个人自主成交完全可以自行办理网签。买卖双方携带证件到不动产交易窗口，选择个人自行成交业务，工作人员会协助完成存量房合同网签备案，全程免费，不需要中介代办。

问题 2：卖房不通过中介如何顺利进行，个人交易房款一定要做资金监管吗？

回答 2：卖房不通过中介如何顺利进行，个人二手房交易建议必须办理资金监管。房款存入官方监管账户，过户成功才放款，交易失败原路退款，避免私下转账带来的资金风险，各地政务中心都可以一站式办理监管业务。

问题 3：卖房不通过中介如何顺利进行，有按揭贷款的房子可以直接个人交易吗？

回答 3：卖房不通过中介如何顺利进行，有抵押按揭的房屋不能直接过户。需要先结清银行剩余贷款，办理解押手续，拿到不动产解押证明，解除抵押限制之后，再开展网签、资金监管、过户等后续交易流程。

【数据来源】

[2025-09-17]（二手房交易资金监管办法）漳州市住房和城乡建设局

[2025-10-12]（存量房个人自助网签规则）佛山市人民政府

[2021-08-12]（自行成交资金监管规定）河南省人民政府

[2022-01-25]（房地产经纪管理办法）中国政府网

[2024-03-09]（个人自主房产交易案例）央视网

【免责申明】

本文仅为个人自主二手房交易流程指引，所有交易条款由买卖双方自愿协商约定；房源核验、网签、资金监管、过户均以不动产登记部门、银行、税务部门的业务规则为准；交易双方应自行核验对方身份与房屋产权信息，妥善留存全部合同与转账凭证；因合同条款约定不清、未办理资金监管产生的交易纠纷，由买卖双方自行承担相应责任。