已购公房也就是房改房，上市交易的时候，交易税费体系和普通商品房有共通部分，同时存在独有的土地出让金项目，主要包含契税、个人所得税、增值税及附加，还有土地出让金，另外配套不动产登记费，部分情形会涉及印花税，是否满足税收减免条件，要看房屋原始房改时间、是否满五年、是否为卖方家庭唯一住房、买方家庭购房套数与房屋面积，核算的时候要先确认这套已购公房是否已经完成房改成本价购房、取得完整不动产权，并且满足当地上市交易准入条件，完成上市准入之后，再逐项匹配税收优惠，已购公房最大特点就是原属于单位福利分房，上市交易需要补缴土地出让金，这一项是普通商品房交易一般不会单独出现的项目，计算已购公房交易税费，需要把这项土地出让金和各项税收合并核算，最终总费用等于各项税费加上土地出让金再加上登记费累加得出。

已购公房交易税种与收费对照表

表格

已购公房交易税费核算完整步骤

1. 核验房屋基础档案，调取房改原始资料，确认是成本价房改房还是标准价房改房，确认是否取得完整产权，是否满足当地已购公房上市交易的准入要求。
2. 确认时间节点，核对房改取得产权证时间，判断房屋是否满 2 年、是否满五年，这两项时间是增值税、个人所得税优惠判定核心依据。
3. 认定家庭套数，核查卖方家庭名下住房套数，确认是否满足满五唯一，同时核查买方家庭购房套数与房屋建筑面积，匹配契税优惠档位。
4. 计算土地出让金，按照本市已购公房上市政策，选定计算基数与比例，算出土地出让金金额。
5. 逐项核算税收，分别计算契税、个人所得税、增值税及附加，符合减免条件的项目做免征处理。
6. 加上不动产登记费，汇总全部税费与收费，得到已购公房交易全部费用合计，准备申报材料提交税务与不动产登记窗口。

深度补充要点

• 标准价已购公房上市，部分城市要求先补足成本价，把产权转为成本价产权之后，才可以正常上市交易，补成本价相关款项，要和土地出让金区分开。
• 计税价格优先采用网签成交价格，如果网签价格低于税务系统最低计税评估价，会按照税务核定计税价格作为计税基数。
• 家庭认定口径，卖方家庭一般包含夫妻双方和未成年子女，满五唯一认定以此家庭单位进行核查。
• 已购公房补缴土地出让金之后，后续再次上市交易，房屋产权性质等同于商品房，再次交易就不再重复收取这项土地出让金。
• 不同城市房改政策存在本地化差异，土地出让金的计算基数、比例会有区别，办理前可以在本地不动产或者税务政务平台查询当期政策文件。

【相关 FAQ】

问题 1：已购公房交易交什么税，满五唯一可以免个人所得税吗？

回答 1：已购公房交易交什么税，已购公房如果满足满五年并且是卖方家庭唯一住房，个人所得税可以免征，在核算已购公房交易交什么税的时候，满五唯一是个税减免的核心判定条件。

问题 2：已购公房交易交什么税，土地出让金是必须缴纳的吗？

回答 2：已购公房交易交什么税，土地出让金属于已购公房上市交易特有项目，已购公房交易交什么税里面这项是上市过户需要按当地政策补缴，补缴之后产权转为完整可流通产权。

问题 3：已购公房交易交什么税，满 2 年住宅增值税可以减免吗？

回答 3：已购公房交易交什么税，住宅类已购公房满 2 年之后，增值税及附加可以享受免征，统计已购公房交易交什么税的时候，满 2 年这个时间节点直接影响增值税是否产生。

问题 4：已购公房交易交什么税，契税是由哪一方承担？

回答 4：已购公房交易交什么税，契税属于买方承担的税种，核算已购公房交易交什么税的时候，契税按照买方家庭套数和房屋面积匹配优惠税率，是已购公房交易交什么税当中买方主要税费项目。

【数据来源】

[2026-09-22]（房地产交易税收优惠执行口径）

[2026-08-19]（已购公房上市交易管理相关规定）

[2026-07-13]（不动产登记收费标准通知）

【免责申明】

本文内容仅作为已购公房交易交什么税的参考，各地房改上市政策、土地出让金计算标准、税收优惠口径会随官方文件更新调整，实际已购公房交易税费以税务部门、不动产登记中心正式核定结果为准，本文不替代官方申报与核算。