二手商铺属于非住宅类不动产，不能享受住宅满二、满五唯一税费优惠，成交总价 100 万只是计税参考基数，最终缴税金额核心取决于两个关键数据：本次申报计税价、商铺原始购入成本（原值、原契税、发票），税种包含买方契税、印花税，卖方增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税，很多税种是差额征收，也就是（本次计税价－原购置成本）来计算，所以只知道总价 100 万，没有原始购入发票，无法算出精确税额，下文按通用规则做测算演示，正式申报以税务窗口核定结果为准。

二手商铺交易税种明细

表格

✅ 演示测算（假设：本次计税价 100 万元，原购入价 60 万元，仅做示例，非最终实缴）

买方契税：100 万 × 3% = 3 万元

增值税及附加：差额 40 万 × 对应差额征收税率

个税：差额 40 万 × 20% = 8 万元

土地增值税：按照增值额，匹配四级超率累进税率计算

二手商铺 100 万缴税办理操作步骤

1. 准备原始资料：调取商铺原购房合同、原购房发票、原契税完税凭证，确认商铺原值
2. 网签备案，确定本次计税价格，如果申报价格偏低，税务系统会启动评估核定计税价
3. 买卖双方到税务联办窗口提交申报，填写非住宅交易纳税申报表
4. 税务核算差额、增值率，逐项核定增值税及附加、个税、土地增值税、契税、印花税
5. 完成全部税款缴纳，领取完税凭证
6. 凭完税凭证继续办理不动产转移登记，完成二手商铺过户

重点说明

• 差额征收的核心：原始购房发票非常重要，如果卖方无法提供原始购置发票，部分地区会按全额核定征收，整体税负会明显升高
• 土地增值税是二手商铺税负里面弹性最大的税种，增值率越高，适用税率档位越高
• 买卖双方税费，合同里面可以约定由哪一方实际承担，但纳税义务主体法定不变

综合来看，二手商铺 100 万缴多少税，买方固定大头是 3% 契税，卖方税种多且为差额计税，必须拿到原始购入成本，才能精确核算整套二手商铺交易总税费。

【相关 FAQ】

问题 1：二手商铺 100 万缴多少税，只知道成交价 100 万可以算出准确税费吗？

回答 1：二手商铺 100 万缴多少税，因为增值税、个税、土地增值税都是差额征收，缺少原始购入发票原值，不能算出精确税费，申报二手商铺 100 万交易税的时候必须提供原始购置成本资料。

问题 2：二手商铺 100 万缴多少税，买方是不是只需要交契税？

回答 2：二手商铺 100 万缴多少税，买方除契税之外，还需要承担对应印花税，卖方承担增值税及附加、个税、土地增值税、印花税，合同可以约定二手商铺 100 万交易税费由买方全包。

问题 3：二手商铺 100 万缴多少税，没有原购房发票税费会变高吗？

回答 3：二手商铺 100 万缴多少税，如果没有原购房发票，税务部门有可能改为全额核定征收，二手商铺 100 万交易整体缴税金额会高于差额征收方案。

问题 4：二手商铺 100 万缴多少税，二手商铺可以享受满五唯一免税吗？

回答 4：二手商铺 100 万缴多少税，二手商铺属于非住宅，不适用住宅满五唯一免税政策，办理二手商铺 100 万交易申报时仍然要按非住宅全套税种征收。

问题 5：二手商铺 100 万缴多少税，土地增值税是固定比例吗？

回答 5：二手商铺 100 万缴多少税，土地增值税执行四级超率累进税率，增值率不同，税率档位不同，二手商铺 100 万交易的土地增值税需要根据增值额核定。

【数据来源】

[2026-10-24]（非住宅不动产交易税费政策解读）税务部门公开办税政策

[2026-09-15]（土地增值税四级超率累进税率规则）国家税务总局公开文件

[2026-08-02]（二手商铺转移登记税费联办业务指南）不动产交易中心公开资讯

【免责申明】

本文二手商铺 100 万缴多少税相关内容属于通用测算演示，各地征收细则、核定方式存在差异，最终应缴税费以属地税务窗口正式核定结果为准，本文仅作为办税测算参考，不构成税务、交易相关建议。