120 万房子首付 40 万，对应贷款本金是 80 万元，月供金额不是固定数值，核心由贷款年限、贷款类型（商贷 / 公积金 / 组合贷）、执行年利率、还款方式（等额本息 / 等额本金）这几项参数决定，等额本息是每个月月供金额保持统一，等额本金是每月本金固定，利息逐月递减，前期月供会高于等额本息，后续每月还款逐步下降，办理房贷的时候银行会根据客户资质、当期 LPR 加点、公积金利率政策确定最终执行利率，再结合选定贷款年限核算正式月供，提前掌握测算逻辑，可以帮助购房人提前评估家庭每月还款压力，做好家庭资金规划。月供测算的核心原理，是按照贷款本金、月利率、还款总期数，套用对应的还款公式计算，贷款年限越长，总期数越多，每月月供就越低，但是整体支付的总利息会更多，贷款年限越短，每月月供更高，总利息支出更少，商贷利率跟随 LPR 重定价机制动态调整，公积金贷款执行公积金中心公布的公积金基准利率，不同贷款产品利率体系相互独立，所以同样 80 万本金，选择不同贷款方案，最终月供会出现明显差别。

一、基础参数确认清单

表格

二、月供测算演算示例（仅参考，最终以银行审批为准）

说明：以下为模拟利率演算，实际执行利率以银行审批、LPR 重定价结果为准

| 贷款年限 | 还款方式 | 模拟年利率 | 月供测算 |

|30 年 | 等额本息 | 3.8%| 约 3744 元 |

|30 年 | 等额本金 | 3.8%| 首月约 4622 元，逐月递减 |

|20 年 | 等额本息 | 3.8%| 约 4785 元 |

|20 年 | 等额本金 | 3.8%| 首月约 5733 元，逐月递减 |

三、月供测算办理操作步骤

1. 确认贷款本金：房屋总价 120 万减去首付 40 万，确定贷款本金 80 万。
2. 选定贷款类型：确认是纯商贷、公积金贷款还是组合贷款。
3. 确认执行利率：查询当期商贷 LPR 加点或者公积金贷款执行利率。
4. 选定贷款年限：结合家庭收入情况，选择 20 年、30 年等贷款期限。
5. 选定还款方式：确定等额本息或者等额本金。
6. 银行正式核算：提交贷款预审，由银行根据最终审批利率出具正式还款计划表，确认准确月供。

四、综合总结

120 万房子首付 40 万，贷款本金为 80 万，月供核心取决于贷款年限、执行利率、还款方式，等额本息每月还款固定，等额本金前期还款高、逐月递减，办理前可以使用银行官方房贷计算器试算，正式审批之后银行会出具最终还款计划表，确定准确月供金额。

【相关 FAQ】

问题 1：120 万房子首付 40 万月供多少，等额本息和等额本金哪个月供一开始更低？

回答 1：120 万房子首付 40 万月供多少，同等利率和年限下，等额本息前期月供会低于等额本金，120 万房子首付 40 万，等额本金首月月供更高，之后每个月逐步下降。

问题 2：120 万房子首付 40 万月供多少，贷款年限变长月供会变低吗？

回答 2：120 万房子首付 40 万月供多少，在利率不变的前提下，贷款年限拉长，总期数增加，120 万房子首付 40 万对应的每月月供会降低，总利息会相应增加。

问题 3：120 万房子首付 40 万月供多少，公积金贷款和商贷月供一样吗？

回答 3：120 万房子首付 40 万月供多少，公积金贷款和商贷执行利率不一样，120 万房子首付 40 万，同样年限同样还款方式，利率不同，核算出来的月供金额不相同。

问题 4：120 万房子首付 40 万月供多少，审批之后利率变化月供会跟着变吗？

回答 4：120 万房子首付 40 万月供多少，如果是 LPR 浮动商贷，重定价日利率更新之后，120 万房子首付 40 万对应的月供会重新核算发生变动。

【数据来源】

[2026-10-10]（个人住房贷款月供测算规则解读）中国人民银行 LPR 公开资料

[2026-08-28]（房贷等额本息等额本金计算公式说明）各大银行官方业务答疑

[2026-07-23]（公积金贷款月供测算指引）住房公积金管理中心公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为信息参考，不构成任何贷款办理建议，执行利率、贷款审批结果、月供金额以贷款银行或者公积金中心最终审批出具的还款计划表为准，测算结果为模拟演算，相关决策请结合个人实际情况独立判断。