二套房房贷利率计算方法，核心是在当期 LPR 基础上叠加二套房加点数值，最终确定合同执行年利率，再根据贷款本金、贷款年限、还款方式（等额本息或者等额本金），代入对应公式算出每月月供、总利息，二套房加点由当地房贷政策确定，不同城市加点标准存在区别，LPR 会按月更新，新发放二套房贷以审批放款当月对应的 LPR 作为基准来核算执行利率。之所以采用 LPR 加点模式，是因为现在个人住房贷款定价机制已经切换为 LPR 定价体系，二套房属于改善类住房贷款，政策上会在 LPR 基础上设置固定加点，加点数值一旦在贷款合同确定，整个合同周期内保持不变，后续 LPR 调整时，执行利率会随重定价日同步更新，月供金额也会随之变动。

一、核心定价与计算公式表格

表格

术语说明：BP 是基点，1 个基点等于 0.01%，例如加点 60BP，就是在 LPR 基础上加 0.6%。

二、完整计算操作步骤

1. 第一步 获取基准 LPR：查询放款当月公布的 5 年期以上 LPR，这是二套房房贷利率计算的基准数值。
2. 第二步 确认本地二套加点：咨询经办银行或者当地住房信贷政策，确认本城市二套房对应的加点 BP 数值。
3. 第三步 算出执行年利率：LPR 加上加点 BP，换算成百分比，得到贷款合同最终执行年利率。
4. 第四步 换算月利率：执行年利率除以 12，得到每月计息使用的月利率。
5. 第五步 确定贷款参数：确认贷款本金、贷款总年限，换算总期数（年限 ×12），选定等额本息或者等额本金还款方式。
6. 第六步 代入公式测算：使用对应还款方式公式，计算月供、每月递减金额、贷款总利息。
7. 第七步 重定价测算：如果后续 LPR 调整，等到重定价日，使用新 LPR 重新计算执行利率，再重新核算后续月供。

三、测算示例

假设：5 年期以上 LPR 为 3.9%，本地二套房加点 60BP，贷款本金 100 万元，贷款年限 30 年

执行年利率 = 3.9%+0.6%=4.5%，月利率 = 4.5%÷12=0.375%，总期数 = 360 期

• 等额本息：月供≈5066.85 元，总利息≈824066 元
• 等额本金：首月月供≈6944.44 元，每月递减≈10.42 元，总利息≈677812.5 元

四、重点要点说明

• 加点 BP 是合同锁定值，不会随 LPR 升降发生改变，变动的只有 LPR 基准部分。
• 重定价日一般有两种选择，放款对应日每年重定价，或者每年 1 月 1 日重定价，在签贷款合同的时候可以选定。
• 二套房认定是按家庭住房套数、历史贷款记录综合判定，认定结果会直接决定能不能适用二套房房贷利率计算规则。
• 公积金二套房贷利率是单独定价体系，不和商业 LPR 加点公式混用。

【相关 FAQ】

问题 1：二套房房贷利率计算方法里面，加点数值会跟着 LPR 变化吗？

回答 1：二套房房贷利率计算方法里，合同约定的二套房加点 BP 是固定不变的，只有 5 年期以上 LPR 会按月更新，重定价之后新的执行利率是新 LPR 加上原有固定加点。

问题 2：二套房房贷利率计算方法，等额本息和等额本金总利息一样吗？

回答 2：二套房房贷利率计算方法中，在相同本金、年限、执行年利率前提下，等额本金总利息会低于等额本息，两种还款方式月供计算公式不一样。

问题 3：二套房房贷利率计算方法，公积金二套商贷二套可以共用一套计算公式吗？

回答 3：二套房房贷利率计算方法，商业二套房贷是 LPR 加基点定价，公积金二套房贷执行单独的公积金基准利率上浮规则，两套计算体系不能混用。

问题 4：二套房房贷利率计算方法，重定价之后月供会自动重新计算吗？

回答 4：二套房房贷利率计算方法，到达合同约定重定价日之后，银行会按照新的 LPR 重新核算执行年利率，后续月供会按照新利率重新计算。

【数据来源】

[2026-06-18]（个人住房贷款 LPR 定价机制说明）中国人民银行

[2026-04-25]（二套房住房信贷利率政策解读）

[2026-02-10]（个人住房贷款月供测算业务手册）

【免责申明】

本内容仅作为二套房房贷利率测算参考指引，各地二套房加点标准、重定价规则、套数认定细则会随属地信贷政策动态调整，实际执行利率与月供请以经办银行审批结果为准。