老人把房子过户给子女，主流分为买卖过户、赠与过户、继承过户三种方式，三种方式税费规则差异很大，核心区别：继承是老人去世之后办理，当下过户成本最低；赠与是老人在世无偿赠予子女，需要缴纳契税；买卖过户等同于正常二手房交易，按二手房税收政策核算契税、个税、增值税，选择哪一种，不能只看当下过户费用，还要结合子女未来打算出售这套房子的后续税费综合权衡。

三种过户方式费用对照表

表格

深度分项拆解

一、买卖过户要点

等同于普通二手房交易，计税基数取网签价与税务评估价较高值，契税根据子女家庭名下套数、房屋面积确定税率，个税、增值税看房屋是否满 2 年、是否满五唯一，优点是过户之后产权就是正常商品房，子女未来再次出售，按正常二手房年限计算，不会产生赠与特殊的高额差额个税争议。

二、赠与过户要点

直系亲属赠与，免个税、免增值税，但是受赠方必须交契税，这是赠与最主要的税费，同时可以选择是否办理赠与公证，公证会额外产生公证费，重点提示：受赠房屋后续子女对外出售，如果不满足满五唯一，很多地区可以按差额 20% 征收个人所得税，这是赠与方式最需要提前考虑的后续成本。

三、继承过户要点

继承只能在老人身故之后办理，继承更名环节免征契税、个税、增值税，仅需要不动产登记费，也可以选择非公证继承，省去继承权公证费；继承取得的房产，对外出售时一般可以沿用老人原来产权证 / 契税时间连续计算年限。

四、额外通用费用

1. 不动产登记费：住宅转移登记固定收费
2. 公证费：赠与公证、继承权公证，属于可选项目，各地公证处收费标准不同
3. 如需评估，会产生第三方评估费用，不是所有情形都必须评估

实操办理步骤

1. 第一步 对比三种过户方式，结合老人是否在世、子女未来是否打算卖房，选定过户方案。
2. 第二步 买卖：签订存量房买卖合同、网签、税务申报缴税；赠与：准备亲属关系证明，办理赠与合同、缴税；继承：准备死亡证明、亲属关系材料、遗嘱（如有）。
3. 第三步 税务窗口申报，缴纳对应契税等税费，取得完税凭证。
4. 第四步 不动产登记中心提交转移登记申请，缴纳登记费。
5. 第五步 审核完成，领取子女名下新不动产权证。

【相关 FAQ】

问题 1：老人房子过户给子女有哪些费用，赠与和买卖哪个更划算？

回答 1：老人房子过户给子女有哪些费用，不能单看当下费用，赠与当下只交契税，但以后出售可能差额 20% 个税；买卖当下税费高，但未来出售更友好，需要综合测算。

问题 2：老人房子过户给子女有哪些费用，直系亲属赠与免个税吗？

回答 2：老人房子过户给子女有哪些费用，直系亲属之间赠与，过户环节个人所得税是免征的，但是契税不能免。

问题 3：老人房子过户给子女有哪些费用，继承是不是最便宜？

回答 3：老人房子过户给子女有哪些费用，继承更名环节税费最低，但是必须等老人去世之后才可以办理，在世不能走继承。

问题 4：老人房子过户给子女有哪些费用，房子有按揭可以直接过户吗？

回答 4：老人房子过户给子女有哪些费用，房屋还有抵押一般需要先结清贷款解押，或者经银行同意办理转按揭，才能办理过户，以当地银行和不动产中心要求为准。

【数据来源】

[2025-01-01]（民法典物权编、继承编相关规定）全国人大常委会

[2024-11-10]（直系亲属赠与、继承不动产税收政策）

【免责申明】

本文内容仅为房产过户业务科普，不构成税务核定与法律意见，各地契税税率、后续出售个税执行口径存在差异，办理前建议咨询税务窗口与不动产登记中心。