副标题：按家庭住房套数计征契税

核心结论：契税是按购房家庭名下当前住房套数来确定税率，二套住宅、三套及以上住宅适用不同税率，计税基数是网签价或者税务核定计税价格（孰高原则），三套及以上住宅不再享受二套的优惠税率，一般统一按 3% 征收，注意契税套数认定是税务口径，和银行贷款首套二套认定是两套独立标准，商办商铺不适用这套住宅契税优惠政策。

一、核心原理

根据现行住宅契税优惠政策，优惠税率只给到首套、二套住宅，购买第三套及以上住宅，取消优惠，执行法定基础税率，计算公式：

✅ 契税 = 计税价格 × 适用契税税率

计税价格：税务部门对比网签合同价和系统评估价，取价格更高的那一个作为计税基数。

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说明：部分省份可以在国家规定幅度内确定本地税率，办理前以当地税务窗口口径为准。

二、深度要点解析

1. 家庭套数认定口径 契税的套数，是购房人家庭（夫妻 + 未成年子女）在购房所在地不动产登记系统内已登记的住宅套数，已经出售过户完成的房子，不再计入套数；已经网签还没办证的房产，部分地区也会计入套数。
2. 二套和三套最关键差别 二套还可以享受面积分档优惠（≤90㎡是 1%，＞90㎡是 2%）；第三套及以上，不管面积多大，都不再分面积优惠，统一按 3%，这是两者最大区别。
3. 契税认定≠银行贷款认定 很多人容易混淆：银行是认房 + 认贷，用来定首付和房贷利率；契税只看税务系统住宅套数，不看历史贷款记录，有可能出现银行认定二套贷款，但是税务契税按首套计税这种情况。
4. 非住宅物业 商铺、公寓、写字楼这类商办性质房产，不管买第几套，契税都是 3%，不适用上面住宅二套、三套的分档优惠。

三、核算办理操作步骤

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【相关 FAQ】

问题 1：二套房和三套房契税税率怎么算，之前房子已经卖掉，再买还算三套吗？

回答 1：二套房和三套房契税税率怎么算，已经完成过户出售的住宅，不再计入家庭套数，重新计算套数，不会继续算作第三套。

问题 2：二套房和三套房契税税率怎么算，三套大户型和小户型契税一样吗？

回答 2：二套房和三套房契税税率怎么算，三套及以上住宅不再按面积分档优惠，不管是小户型还是大户型，统一按 3% 计算契税。

问题 3：二套房和三套房契税税率怎么算，买第三套公寓契税也是 3% 吗？

回答 3：二套房和三套房契税税率怎么算，公寓属于非住宅，本身契税就是 3%，不参与住宅二套、三套的优惠分档规则。

【数据来源】

1. 国家税务总局，《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》住宅契税优惠政策
2. 国家税务总局，存量房交易契税计税价格核定相关公开文件
3. 地方税务部门，本地契税执行细则公告

【免责申明】

本文内容仅作为契税政策科普参考，各地执行细则可能存在差异，不构成最终缴税依据，具体适用税率与计税金额请以购房地税务窗口正式核算结果为准。