儿子买父亲名下房产，本质属于二手房买卖交易，虽然是直系亲属，但交易流程、税费计算规则和普通二手房买卖一致，不会因为父子关系直接免除全部税费，核心是按照网签成交价或者税务系统核定计税价（二者取高值）作为计税基数，分别核算买方（儿子）契税，卖方（父亲）对应的增值税、个人所得税，同时还要确认这套房是否满足满二、满五唯一这些住宅优惠条件，如果房屋还有按揭贷款，还要额外考虑解押、是否可以做带押过户、儿子办理按揭贷款的购房资格、二套认定等问题，很多人会把买卖和赠与混淆，买卖是有偿交易，赠与是无偿过户，两种方式税费计算完全不同，提前确认房屋产权性质、年限、家庭名下房产套数，就可以准确计算整套交易税费。

一、住宅类父子二手房买卖税费计算表

表格

重点：如果这套房是商办性质 loft / 公寓，不享受满二、满五唯一住宅优惠，还要增加土地增值税，计算逻辑和普通住宅不一样。

二、交易完整办理步骤

1. 前期核查：核对不动产权证，确认房屋产权性质、原购房时间（判断满二 / 满五）、父亲家庭名下是否还有其他住房（判断唯一住房）
2. 确认贷款情况：房屋如果还有剩余按揭，确认是提前结清解押，还是申请带押过户；同时审核儿子的购房资格、银行贷款套数认定
3. 确定计税价格：签订网签合同，确定网签价，税务窗口会对比系统评估价，取高值作为计税价
4. 申报缴税：分别申报买方契税、卖方增值税和个税
5. 不动产转移登记：缴税之后办理过户，换发儿子名下不动产权证

三、关键要点

✅ 直系亲属买卖≠赠与：买卖是有偿交易，正常计税；赠与是无偿过户，受赠方契税一般 3%，后续出售个税成本高，两种方案可以对比择优

✅ 套数认定：契税是看儿子家庭名下住房套数；满五唯一是看父亲家庭名下住房套数，两个主体分开认定，不要搞混

✅ 低价网签风险：不能随意做明显低于市场价的网签价，税务系统有核定价，过低会被系统核定计税价

✅ 共有产权：如果这套房属于父母夫妻共有，需要父母双方共同同意出售，双方都要配合签字

✅ 贷款认定：儿子申请按揭，银行会按银行政策认定是首套还是二套房贷，和契税套数认定口径有可能存在差异

四、补充：买卖 VS 赠与对比参考

表格

【相关 FAQ】

问题 1：儿子购买父亲名下的房产该怎么计算，父子之间买卖可以免契税吗？

回答 1：儿子购买父亲名下的房产该怎么计算，父子属于直系亲属买卖，仍然需要缴纳契税，不能直接免除，契税按照儿子家庭购房套数对应的税率计算。

问题 2：儿子购买父亲名下的房产该怎么计算，满五唯一是看谁的房产套数？

回答 1：儿子购买父亲名下的房产该怎么计算，满五唯一是核查卖方也就是父亲家庭，是否持有满五年并且是家庭唯一住房，满足条件卖方可以免征个人所得税。

问题 3：儿子购买父亲名下的房产该怎么计算，可以低价网签来降低税费吗？

回答 1：儿子购买父亲名下的房产该怎么计算，网签价不能明显低于税务系统核定评估价，税务会取网签价和核定价较高者作为计税基数，不能随意低价申报。

问题 4：儿子购买父亲名下的房产该怎么计算，有贷款的房子可以直接父子买卖过户吗？

回答 1：儿子购买父亲名下的房产该怎么计算，带贷款房产可以选择提前结清解押之后过户，或者当地支持带押过户的情况下办理带押过户，同时儿子可以申请按揭贷款，按银行政策认定首套或者二套。

【数据来源】

[2026-10-25]（二手房交易税费政策解读）税务部门公开资料

[2026-09-30]（直系亲属房产买卖过户办事须知）

【免责申明】

本内容仅作为税费计算参考，各地二手房计税口径、满二满五认定、带押过户、房贷套数认定细则存在地区差异，政策会动态更新，正式办理前请以不动产税务窗口、贷款银行最新官方核算结果为准。