商品房房贷现在主流是 LPR 加点模式，最终执行利率 = LPR + 基点（基点可以是正数也可以是负数），LPR 是全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率，基点是在签订商品房贷款合同的时候和银行约定好，整个合同周期里面基点保持固定不变，月供计算最常用两种方式，等额本息和等额本金，等额本息每个月还款金额相同，前期利息占比高、本金占比低；等额本金每月偿还固定本金，利息随着剩余本金减少逐月降低，首月月供最高，后面逐月递减，办理商品房贷款的时候，银行会结合个人征信、首付比例、首套或者二套认定、当地信贷政策，确定最终加点数值，确定好贷款本金、执行年利率、贷款年限之后，就可以套用公式算出月供、总利息，后续到重定价日，会按照最新一期 LPR 重新计算商品房贷款执行利率，月供也会同步调整。

两种还款方式计算公式对照表

表格

补充：月利率 = 年利率 ÷12

执行年利率 = 对应期限 LPR + 合同约定基点（基点单位：0.01%）

商品房贷款利率核算完整步骤

1. 确认贷款基础信息：确认商品房贷款本金、贷款年限、首套 / 二套认定、选择等额本息还是等额本金。
2. 查询当期 LPR：查看最新公布的 5 年期以上 LPR，这是商品房住房贷款主要参考基准。
3. 确认合同基点：查阅贷款合同，确认签约时约定的加点基点，计算最终执行年利率。
4. 换算月利率：把执行年利率除以 12，得到每月计息使用的月利率。
5. 套用还款公式：根据选定的等额本息或者等额本金公式，计算月供、累计总利息。
6. 了解重定价规则：确认合同重定价日，后续重定价日会根据新 LPR 更新商品房贷款执行利率，重新核算月供。

商品房贷款利率重点要点

• 现在商品房个人住房贷款普遍采用 LPR 定价，不再使用过去固定基准利率上下浮动的老模式。
• 基点在合同签订之后保持不变，只有 LPR 变动才会带来执行利率变化。
• 首套、二套商品房贷款，各地有对应的最低加点政策要求，银行审批会在政策区间内确定最终利率。
• 部分客户可以选择固定利率合同，整个贷款期执行利率全程不变，不跟随 LPR 调整。
• 提前还款会减少剩余本金，后续利息按照剩余本金重新计算，总利息相应减少。

综合来看，商品房贷款利率核心是 LPR 加基点确定执行年利率，再结合等额本息或者等额本金两种还款方式计算月供和总利息，签约前确认 LPR、基点、还款方式、重定价日，就可以完整算出商品房贷款全部还款数据。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房贷款利率怎么算，LPR 和基点是什么关系？

回答 1：商品房贷款利率怎么算，最终执行利率是 LPR 加上合同约定基点，基点在贷款合同签约之后固定不变，LPR 每月更新，重定价日会更新商品房贷款执行利率。

问题 2：商品房贷款利率怎么算，等额本息和等额本金总利息一样吗？

回答 2：商品房贷款利率怎么算，在同样贷款本金、年限、利率前提下，等额本金总利息一般低于等额本息，两种还款方式计算逻辑不同，商品房贷款总利息存在差别。

问题 3：商品房贷款利率怎么算，首套和二套利率会不一样吗？

回答 3：商品房贷款利率怎么算，首套商品房贷款和二套商品房贷款执行政策不一样，银行审批的加点基点会有差异，最终商品房贷款利率会不同。

问题 4：商品房贷款利率怎么算，提前还款之后利息怎么重新计算？

回答 4：商品房贷款利率怎么算，提前归还部分本金之后，剩余本金减少，商品房贷款后续利息按照剩余本金、原有执行利率继续计息，总利息会相应减少。

【数据来源】

[2026-04-22]（个人住房贷款 LPR 定价机制政策解读）中国人民银行公开政策资料

[2025-10-10]（个人住房贷款等额本息等额本金计息说明）商业银行公开业务指引

【免责申明】

本文内容仅为计息科普参考，商品房贷款利率、加点政策、重定价规则、还款计算以贷款银行审批结果以及正式贷款合同约定为准，不构成信贷承诺。