老商品房拆迁，现在统一属于国有土地上房屋征收，不是传统意义上的赔偿，是依法给予征收补偿，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换（回迁安置房），补偿核心是对被征收房屋价值进行评估，补偿标准由具备资质的评估机构，按照征收公告当日类似房地产市场价格评估确定，同时还会配套搬迁费、临时安置费、停产停业损失（经营性房屋）、按期签约奖励等相关补助，老商品房只要拥有合法不动产权证，就可以按照国有土地上房屋征收相关规定享受完整补偿权益，熟悉整套补偿规则、评估流程和签约要点，能够清晰了解自身可享受的补偿方案，有序参与征收程序。

一、老商品房征收补偿的相关依据原因

国有土地上的老商品房，房屋所有权人拥有完整房屋产权以及对应的国有土地使用权，因公共利益需要实施征收的时候，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收部门应当对被征收人公平补偿，核心原则就是不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，评估会综合房屋建成年代、结构、楼层、朝向、面积、装修、区位等因素，区分住宅和经营性用房，补偿项目会有差异，补偿方案由征收部门拟定、公示征求意见之后正式实施。

二、老商品房征收补偿项目对照表

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三、老商品房征收办理操作步骤

1. 查看征收公告 项目启动之后，征收部门发布房屋征收决定与补偿方案公告，确认项目征收范围、征收时间、补偿方案、评估基准日。
2. 入户评估 评估机构入户查勘，测量房屋面积，登记装修、附属物，采集房屋基础信息，出具房屋征收评估报告。
3. 核对评估结果 被征收人收到评估报告，核对评估单价、面积、补偿明细，如果有异议，可以按规定申请复核评估、专家鉴定。
4. 选择补偿方式 在补偿方案规定期限内，自主选择货币补偿，或者产权调换回迁安置，确认置换房源、结算差价方案。
5. 签订征收补偿协议 和征收部门签订正式房屋征收补偿协议，写明补偿金额、安置房信息、过渡费、奖励、交房时间、付款节点。
6. 腾空交房 按照协议约定腾空房屋交付征收部门，领取补偿款或者等待安置房交付。
7. 安置房结算办证 安置房建成交付之后，办理差价结算，后续办理安置房不动产权证书。

四、补充要点

老商品房和无证房屋补偿规则不一样，有合法产权证的老商品房按完整产权评估补偿；如果存在部分历史遗留无证部分，需要结合当地征收认定政策，经过认定之后再确定补偿。产权调换的时候，一般会设置公摊、安置面积折算、差价结算规则，不同城市补偿细则、奖励标准、过渡费单价会有区别，以项目正式公示的征收补偿方案为准。

【相关 FAQ】

问题 1：老商品房拆迁如何赔偿，老商品房拆迁可以选回迁房吗？

回答 1：老商品房拆迁如何赔偿，老商品房属于国有土地上合法商品房，被征收人有权自主选择产权调换也就是回迁安置房，也可以选择纯货币补偿。

问题 2：老商品房拆迁如何赔偿，老商品房拆迁评估价是按什么时间点？

回答 2：老商品房拆迁如何赔偿，老商品房房屋价值评估基准日，是房屋征收决定公告之日，参照当日类似房地产市场价格进行评估定价。

问题 3：老商品房拆迁如何赔偿，老商品房拆迁有贷款还没还清可以征收补偿吗？

回答 3：老商品房拆迁如何赔偿，有按揭贷款的老商品房，征收补偿正常进行，补偿相关款项需要和银行协调抵押债务处理，按抵押相关规定结清或者变更。

【数据来源】

[2026-05-27]（国有土地上房屋征收补偿政策解读）住建政务公开平台

[2025-12-15]（国有土地房屋征收评估办法说明）地方政务服务网

[2025-07-18]（老商品房征收补偿方案公示要点）征收主管部门官方资讯

【免责申明】

本文内容基于公开征收法规资料整理，各地老商品房征收补偿标准、奖励、过渡费细则由具体征收项目方案确定，最终补偿以项目正式公示补偿方案、征收补偿协议为准，本文仅作参考，不构成征收补偿承诺。